Μία πρόσφατη δικαστική απόφαση δημιουργεί νέα δεδομένα για τη βραχυχρόνια μίσθωση στις πολυκατοικίες και αναδεικνύει ένα ζήτημα που μέχρι σήμερα αρκετοί ιδιοκτήτες και επενδυτές δεν εξέταζαν με την απαιτούμενη προσοχή: τι ακριβώς προβλέπει ο κανονισμός της πολυκατοικίας για τη χρήση των διαμερισμάτων.
Η υπ’ αριθ. 2937/2026 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, στο πλαίσιο διαδικασίας ασφαλιστικών μέτρων, εξέτασε περίπτωση διαμερίσματος που χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνιες μισθώσεις, ενώ ο κανονισμός της συγκεκριμένης πολυκατοικίας προέβλεπε αποκλειστική χρήση των ιδιοκτησιών ως κατοικιών.
Το δικαστήριο έκανε δεκτή την αίτηση και απαγόρευσε τη συγκεκριμένη χρήση του διαμερίσματος για βραχυχρόνια μίσθωση.
Πρέπει, ωστόσο, να είμαστε ιδιαίτερα προσεκτικοί ως προς το συμπέρασμα. Η απόφαση δεν σημαίνει γενική απαγόρευση των Airbnb στις πολυκατοικίες, ούτε ότι κάθε διαμέρισμα που λειτουργεί σήμερα σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης αντιμετωπίζει αυτομάτως πρόβλημα.
Αναδεικνύει όμως με ιδιαίτερη ένταση τη σημασία της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κυρίως του κανονισμού της πολυκατοικίας.
Το κρίσιμο στοιχείο: Δεν χρειάζεται να αναγράφεται η λέξη «Airbnb»
Το ιδιαίτερα ενδιαφέρον στοιχείο της υπόθεσης είναι ότι ένας παλαιός κανονισμός πολυκατοικίας μπορεί να αποκτήσει σήμερα καθοριστική σημασία, παρότι συντάχθηκε δεκαετίες πριν από την εμφάνιση των ηλεκτρονικών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης. Επομένως, το ζήτημα δεν περιορίζεται στο εάν ένας κανονισμός γράφει ρητά ότι «απαγορεύεται το Airbnb». Η διατύπωση των επιτρεπόμενων χρήσεων, ο χαρακτηρισμός μιας ιδιοκτησίας ως κατοικίας, τυχόν απαγορεύσεις συγκεκριμένων δραστηριοτήτων και συνολικά οι όροι που έχουν συμφωνηθεί μεταξύ των συνιδιοκτητών μπορούν να αποκτήσουν ιδιαίτερη βαρύτητα.
Κάθε περίπτωση, βέβαια, πρέπει να εξετάζεται αυτοτελώς. Η συγκεκριμένη δικαστική κρίση δεν επιτρέπει τη γενίκευση ότι κάθε αναφορά σε «κατοικία» συνεπάγεται αυτομάτως απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Δείχνει όμως ξεκάθαρα ότι ο κανονισμός δεν μπορεί πλέον να αντιμετωπίζεται ως ένα παλαιό έγγραφο χωρίς πρακτική σημασία.
Τι γίνεται με τα Airbnb που ήδη λειτουργούν;
Η υπόθεση δεν αφορά μόνο στους νέους επενδυτές που σχεδιάζουν σήμερα να αγοράσουν ένα ακίνητο και να το διαθέσουν σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αφορά δυνητικά και σε ακίνητα που ήδη λειτουργούν ως Airbnb ή άλλου τύπου βραχυχρόνια μίσθωση.
Εάν υπάρχει δεσμευτικός κανονισμός πολυκατοικίας με συγκεκριμένους περιορισμούς χρήσης, η υφιστάμενη λειτουργία ενός διαμερίσματος μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο διαφωνίας μεταξύ των συνιδιοκτητών και, τελικά, δικαστικής κρίσης.
Αυτό δεν σημαίνει ότι τα υφιστάμενα Airbnb καθίστανται αυτομάτως παράνομα ή ότι πρέπει να διακόψουν τη λειτουργία τους.
Σημαίνει όμως ότι ένας ιδιοκτήτης που ήδη εκμεταλλεύεται το ακίνητό του με αυτόν τον τρόπο έχει πλέον έναν επιπλέον λόγο να πραγματοποιήσει προληπτικό έλεγχο της σύστασης και του κανονισμού της πολυκατοικίας, ώστε να γνωρίζει εάν υπάρχουν όροι που μπορούν να δημιουργήσουν πρόβλημα.
Και αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό, διότι πίσω από ένα ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορεί να βρίσκεται μία σημαντική επένδυση: αγορά ακινήτου, πλήρης ανακαίνιση, επίπλωση, εξοπλισμός και σημαντικές δαπάνες για την εμπορική του αξιοποίηση.
Νέα δεδομένα και από τις τεχνικές και κτιριακές προδιαγραφές
Η συγκεκριμένη δικαστική εξέλιξη δεν έρχεται μόνη της. Είχε ήδη προηγηθεί σημαντική αυστηροποίηση του θεσμικού πλαισίου για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, με την καθιέρωση συγκεκριμένων τεχνικών, κτιριακών και λειτουργικών προδιαγραφών, οι οποίες εφαρμόζονται από την 1η Οκτωβρίου 2025. Πρόκειται για μία ουσιαστική αλλαγή φιλοσοφίας. Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν αντιμετωπίζεται πλέον μόνο ως μία φορολογικά δηλωμένη εκμετάλλευση ενός ακινήτου. Το ίδιο το ακίνητο πρέπει να πληροί συγκεκριμένες προϋποθέσεις καταλληλότητας και ασφάλειας. Καταρχάς, τα ακίνητα που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης και να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό. Η απαίτηση αυτή είναι ιδιαίτερα σημαντική για υπόγεια, ημιυπόγεια, αποθήκες ή άλλους χώρους που μπορεί στην πράξη να έχουν διαμορφωθεί ως κατοικίες, χωρίς όμως να προκύπτει αντίστοιχη νόμιμη κύρια χρήση από τα πολεοδομικά στοιχεία του ακινήτου.
Παράλληλα, έχουν θεσπιστεί συγκεκριμένες απαιτήσεις ασφάλειας και λειτουργίας. Μεταξύ άλλων προβλέπονται ασφάλιση αστικής ευθύνης, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις διαφυγής, καθώς και απαιτήσεις που σχετίζονται με την υγιεινή και την ασφάλεια των φιλοξενούμενων.
Παράλληλα προβλέπεται δυνατότητα ελέγχου της συμμόρφωσης των ακινήτων, γεγονός που σημαίνει ότι οι τεχνικές απαιτήσεις δεν πρέπει να αντιμετωπίζονται ως μία απλή τυπική διαδικασία.
Για τον μηχανικό αλλά και για τον ιδιοκτήτη, το κρίσιμο ερώτημα είναι πλέον σαφές:
Ο χώρος που εμφανίζεται και λειτουργεί ως κατοικία είναι πράγματι νόμιμος χώρος κύριας χρήσης σύμφωνα με την οικοδομική άδεια, τα εγκεκριμένα σχέδια και την πραγματική κατάσταση του ακινήτου;
Έτσι δημιουργούνται ουσιαστικά δύο παράλληλα επίπεδα ελέγχου. Από τη μία πλευρά έχουμε τι επιτρέπει η σύσταση και ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Από την άλλη έχουμε τον πολεοδομικό και τεχνικό έλεγχο, δηλαδή εάν το ίδιο το ακίνητο είναι νόμιμο, κατάλληλο και συμμορφώνεται με τις υποχρεωτικές προδιαγραφές.
Ο έλεγχος πρέπει να προηγείται της αγοράς
Η νέα πραγματικότητα αλλάζει επομένως και τον τρόπο με τον οποίο πρέπει να αντιμετωπίζεται η αγορά ενός επενδυτικού ακινήτου. Δεν αρκεί πλέον να εξετάζουμε μόνο τρία στοιχεία: τιμή αγοράς, περιοχή και προσδοκώμενη απόδοση.
Πριν από την αγορά ακινήτου με στόχο τη βραχυχρόνια μίσθωση απαιτείται ολοκληρωμένος τεχνικός και νομικός προέλεγχος. Πρέπει να εξετάζονται οι τίτλοι, η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και ο κανονισμός της πολυκατοικίας, αλλά παράλληλα και η οικοδομική άδεια, τα εγκεκριμένα σχέδια, η πραγματική κατάσταση του διαμερίσματος και η πολεοδομική του νομιμότητα. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε παλαιά ακίνητα στα οποία έχουν πραγματοποιηθεί εσωτερικές μετατροπές, αλλαγές διαρρύθμισης ή έχουν ενσωματωθεί χώροι διαφορετικής προβλεπόμενης χρήσης.
Ένα καλό διαμέρισμα σε ένα προβληματικό κτίριο
Υπάρχει και ακόμη μία παράμετρος που συχνά παραβλέπεται.
Ως διπλωματούχος πολιτικός μηχανικός, θεωρώ ότι ιδιαίτερα στα παλαιά ακίνητα ο έλεγχος δεν πρέπει να σταματά στην πόρτα του διαμερίσματος. Πρέπει να εξετάζεται και η κατάσταση του ίδιου του κτιρίου.
Ένα εξαιρετικά ανακαινισμένο διαμέρισμα μέσα σε μία πολυκατοικία με σοβαρές ανάγκες συντήρησης, προβλήματα στις όψεις και στις στεγανώσεις, παλαιές ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις, προβληματικούς κοινόχρηστους χώρους ή ακόμη και ζητήματα στον φέροντα οργανισμό μπορεί να χάσει σημαντικό μέρος της πραγματικής και εμπορικής του αξίας.
Ειδικά στη βραχυχρόνια μίσθωση, η συνολική εικόνα και η ασφάλεια του κτιρίου επηρεάζουν άμεσα και την εμπειρία του επισκέπτη.
Τι πρέπει να ελέγχει πλέον ο ιδιοκτήτης
Πριν από την αγορά ή τη μετατροπή ενός ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση θεωρώ ότι πρέπει να ελέγχονται τουλάχιστον:
- οι τίτλοι ιδιοκτησίας και η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας,
- ο κανονισμός της πολυκατοικίας και οι τυχόν περιορισμοί χρήσης,
- η οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια,
- η πολεοδομική νομιμότητα και οι τυχόν αυθαίρετες κατασκευές,
- η νόμιμη κύρια χρήση και η καταλληλότητα των χώρων,
- η συμμόρφωση με τις νέες τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές,
- η γενικότερη κατάσταση και ασφάλεια του κτιρίου,
- το πραγματικό κόστος ανακαίνισης και αναβάθμισης,
- και, τελικά, η οικονομική βιωσιμότητα και η πραγματική απόδοση της επένδυσης.
Αντίστοιχος προληπτικός έλεγχος έχει νόημα να πραγματοποιείται πλέον και στα υφιστάμενα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, ιδιαίτερα όταν υπάρχουν αμφιβολίες ως προς τη χρήση ή ήδη διαφωνίες μεταξύ των συνιδιοκτητών.
Από το «εύκολο Airbnb» στην οργανωμένη επένδυση
Η απόφαση 2937/2026 δεν αποτελεί το τέλος των Airbnb ούτε μία γενική απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης στις πολυκατοικίες. Αποτελεί όμως μία ακόμη ένδειξη ότι η συγκεκριμένη αγορά περνά σε μία περισσότερο ώριμη και ρυθμιζόμενη περίοδο. Η εποχή κατά την οποία αρκούσε η αγορά ενός μικρού διαμερίσματος, μία γρήγορη ανακαίνιση και η ανάρτησή του σε μία ηλεκτρονική πλατφόρμα σταδιακά υποχωρεί.
Η βραχυχρόνια μίσθωση περνά από την εποχή της απλής καταχώρισης στην εποχή της τεκμηριωμένης και ελεγχόμενης λειτουργίας του ακινήτου. Το ακίνητο πρέπει πλέον να αντιμετωπίζεται ως ολοκληρωμένη επένδυση, με νομικό, πολεοδομικό, τεχνικό και οικονομικό έλεγχο.
Και το σημαντικότερο συμπέρασμα για κάθε ιδιοκτήτη ή επενδυτή είναι απλό:
Δεν πρέπει πρώτα να αγοράζουμε ή να επενδύουμε και μετά να ελέγχουμε εάν μπορούμε να λειτουργήσουμε το ακίνητο όπως σχεδιάζαμε. Ο έλεγχος πρέπει να προηγείται της επένδυσης. Η πρόσφατη δικαστική απόφαση, σε συνδυασμό με τις νέες τεχνικές και κτιριακές απαιτήσεις, δείχνει ότι ακόμη και ένα ακίνητο που λειτουργεί επί χρόνια σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει πλέον να εξετάζεται συνολικά: ως προς τη νομιμότητά του, την ασφάλειά του, τις προδιαγραφές του και τους κανόνες της πολυκατοικίας στην οποία βρίσκεται.
Γράφει ο Μάνος Κρανίδης. Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY»,Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου,www.kramaproperty.com
