Η εξοχική κατοικία στην Ελλάδα έχει αλλάξει χαρακτήρα. Από ένα δεύτερο οικογενειακό σπίτι, που πριν από μερικές δεκαετίες αποτελούσε εφικτό στόχο για σημαντικό τμήμα της μεσαίας τάξης, εξελίσσεται σταδιακά σε ένα διεθνές επενδυτικό και τουριστικό προϊόν. Η υψηλή τουριστική ζήτηση, το ενδιαφέρον ξένων αγοραστών, η περιορισμένη προσφορά ποιοτικών κατοικιών και οικοπέδων και το αυξημένο κόστος νέας κατασκευής έχουν οδηγήσει τις τιμές σε υψηλά επίπεδα.
Του Μάνου Κρανίδη*
Και εδώ βρίσκεται η μεγάλη αντίφαση της σημερινής αγοράς:
Η ελληνική εξοχική κατοικία είναι περισσότερο ελκυστική από ποτέ διεθνώς, αλλά ταυτόχρονα γίνεται λιγότερο προσιτή για τους ίδιους τους Έλληνες. Το φαινόμενο δεν αφορά μόνο τις Κυκλάδες ή τους πολύ ακριβούς προορισμούς. Η αύξηση των αξιών επεκτείνεται πλέον σε μεγάλο μέρος της χώρας. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7% σε ετήσια βάση το πρώτο τρίμηνο του 2026, μετά από αύξηση 8,1% το 2025 και άνω του 50% τα τελευταία 10 έτη. Ακόμη πιο χαρακτηριστικό είναι ότι στις «λοιπές περιοχές» της χώρας, εκτός Αθήνας, Θεσσαλονίκης και άλλων μεγάλων πόλεων, η ετήσια αύξηση το πρώτο τρίμηνο του 2026 έφθασε το 6,9%. Αυτό σημαίνει ότι η άνοδος δεν αποτελεί πλέον αποκλειστικά αστικό φαινόμενο.
Η τουριστική κατοικία κινείται ακόμη υψηλότερα
Στο πιο εξειδικευμένο τμήμα της αγοράς εξοχικών κατοικιών, και ιδιαίτερα στις κατοικίες που απευθύνονται σε ξένους αγοραστές, οι αυξήσεις είναι ακόμη μεγαλύτερες. Στοιχεία εταιρείας που δραστηριοποιείται ειδικά στην αγορά εξοχικών κατοικιών από το εξωτερικό δείχνουν ότι το 2026 η μέση τιμή ανά τετραγωνικό στις τυπικές νεόδμητες εξοχικές κατοικίες που πωλήθηκαν μέσω του δικτύου της αυξήθηκε περίπου 12%, από 3.790 σε 4.245 ευρώ/τ.μ., ενώ η μέση αξία συμβολαίου για κατοικίες υπό κατασκευή ξεπέρασε τις 500.000 ευρώ. Τα συγκεκριμένα στοιχεία αφορούν συγκεκριμένο τμήμα της αγοράς και όχι το σύνολο της ελληνικής εξοχικής κατοικίας. Είναι όμως ενδεικτικά του τι συμβαίνει στις περιοχές και στα ακίνητα που απευθύνονται σε αγοραστές υψηλότερης οικονομικής δυνατότητας. Παράλληλα, η ίδια αγορά καταγράφει για το 2026 στροφή των ξένων αγοραστών προς μικρότερες και περισσότερο προσιτές εξοχικές κατοικίες, με μεγαλύτερη έμφαση πλέον στην τιμή, την απόδοση, την ποιότητα κατασκευής και τη δυνατότητα μελλοντικής μεταπώλησης.
Αυτό από μόνο του είναι ένα ενδιαφέρον μήνυμα: ακόμη και οι ξένοι αγοραστές αρχίζουν να αναζητούν περισσότερο value for money αγορλες και επενδύσεις.
Μια αγορά με διεθνείς τιμές αλλά ελληνικά εισοδήματα
Εδώ κατά τη γνώμη μου βρίσκεται η ουσία του προβλήματος. Οι τιμές της εξοχικής κατοικίας στις πλέον ελκυστικές περιοχές δεν καθορίζονται πλέον αποκλειστικά από τα ελληνικά εισοδήματα.
Όταν για ένα περιορισμένο απόθεμα κατοικιών ενδιαφέρονται αγοραστές από τη Γερμανία, την Ολλανδία, τη Γαλλία, τη Βρετανία, τις ΗΠΑ ή άλλες αγορές με υψηλότερα εισοδήματα και μεγαλύτερη δυνατότητα αποταμίευσης, η τιμή προσαρμόζεται στη διεθνή ζήτηση. Ο Έλληνας, όμως, εξακολουθεί να αγοράζει με ελληνικό μισθό. Και αυτό δημιουργεί ένα συνεχώς διευρυνόμενο χάσμα.
Το πρόβλημα δεν είναι ότι αγοράζουν οι ξένοι. Η εισροή ξένων κεφαλαίων αποτελεί σημαντικό θετικό στοιχείο για την οικονομία, τις κατασκευές, τις τεχνικές υπηρεσίες και πολλές περιφερειακές αγορές. Το πρόβλημα είναι ότι ολοένα περισσότεροι Έλληνες δεν μπορούν να αγοράσουν.
Το πρόβλημα της αποταμίευσης και των εισοδημάτων
Η εξοχική κατοικία απαιτεί πρωτίστως συσσωρευμένο κεφάλαιο. Για την κύρια κατοικία ένας αγοραστής μπορεί να οργανώσει μια αγορά με στεγαστικό δάνειο και με μακροχρόνια αποπληρωμή. Στη δεύτερη κατοικία, όμως, το οικονομικό μοντέλο είναι πολύ δυσκολότερο. Χρειάζονται ίδια κεφάλαια για την αγορά, τα έξοδα της συναλλαγής, πιθανή ανακαίνιση και επίπλωση, ενώ μετά την απόκτηση προστίθενται ΕΝΦΙΑ, ασφάλιση, συντήρηση, κοινόχρηστα, ενέργεια και μετακινήσεις. Και όλα αυτά συμβαίνουν σε μια χώρα όπου τα νοικοκυριά έχουν εξαιρετικά περιορισμένη δυνατότητα αποταμίευσης. Η πίεση του κόστους στέγασης είναι επίσης πολύ υψηλή. Σύμφωνα με τη Eurostat, το 2024 στην Ελλάδα το 29% του πληθυσμού των πόλεων ζούσε σε νοικοκυριά στα οποία το κόστος στέγασης ξεπερνούσε το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος. Στις αγροτικές περιοχές το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 28%, τα υψηλότερα επίπεδα στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Όταν ήδη η πρώτη κατοικία απορροφά τόσο μεγάλο μέρος του οικογενειακού εισοδήματος, είναι εύκολο να αντιληφθεί κανείς γιατί η δεύτερη κατοικία απομακρύνεται.
Ένα απλό παράδειγμα δείχνει το χάσμα
Ας πάρουμε ένα σχετικά μικρό εξοχικό 70 τ.μ.
Σε μια περιοχή με τιμή 2.000 ευρώ/τ.μ., απαιτούνται ήδη 140.000 ευρώ μόνο για την αγορά.
Στα 2.500 ευρώ/τ.μ., φθάνουμε στις 175.000 ευρώ.
Στα 3.500 ευρώ/τ.μ., η τιμή αγοράς ανεβαίνει στις 245.000 ευρώ.
Και αν κινηθούμε στα επίπεδα άνω των 4.000 ευρώ/τ.μ. που συναντώνται πλέον στο οργανωμένο τμήμα της νεόδμητης τουριστικής κατοικίας, ένα σπίτι μόλις 70 τ.μ. προσεγγίζει ή ξεπερνά τις 280.000 ευρώ.
Σε αυτά πρέπει να προστεθούν τα έξοδα αγοράς, ο εξοπλισμός και πιθανές εργασίες.
Αν ένα παλαιότερο ακίνητο αξίας 150.000 ευρώ χρειάζεται ακόμη 40.000 ή 50.000 ευρώ για ουσιαστική ανακαίνιση, το πραγματικό συνολικό κόστος φθάνει εύκολα στις 200.000 ευρώ. Πρόκειται για κεφάλαιο που είναι πολύ δύσκολο να συγκεντρωθεί από ένα ελληνικό νοικοκυριό αποκλειστικά μέσω αποταμίευσης.
Η εξοχική κατοικία γίνεται ξανά περιουσιακό προνόμιο
Έτσι, η δυνατότητα αγοράς εξοχικής κατοικίας συγκεντρώνεται σταδιακά σε συγκεκριμένες κατηγορίες.
- Σε όσους διαθέτουν ήδη ακίνητη περιουσία.
- Σε όσους μπορούν να πουλήσουν ή να αξιοποιήσουν κάποιο άλλο ακίνητο.
- Σε νοικοκυριά υψηλών εισοδημάτων.
- Σε οικογένειες με σημαντικές αποταμιεύσεις.
- Σε Έλληνες του εξωτερικού.
- Και φυσικά σε ξένους αγοραστές με ισχυρότερη αγοραστική δύναμη.
Για ένα νεότερο ελληνικό νοικοκυριό που πρέπει πρώτα να λύσει το πρόβλημα της κύριας κατοικίας, η εξοχική κατοικία έρχεται πολύ πιο μακριά. Έτσι, ένας στόχος που στο παρελθόν μπορούσε να αφορά ένα ευρύτερο τμήμα της ελληνικής μεσαίας τάξης κινδυνεύει να εξελιχθεί σε περιουσιακό προϊόν για λίγους.
Η αγορά πολλών ταχυτήτων
Δεν είναι όμως ολόκληρη η Ελλάδα Μύκονος, Πάρος ή Σαντορίνη. Και εδώ βρίσκεται η ευκαιρία για τον Έλληνα αγοραστή. Η αγορά έχει πλέον πολλαπλές ταχύτητες. Υπάρχουν οι premium προορισμοί, στους οποίους ο ανταγωνισμός είναι διεθνής και οι τιμές έχουν φθάσει σε επίπεδα που δύσκολα ακολουθεί ο μέσος Έλληνας. Υπάρχουν όμως και περιοχές της ηπειρωτικής Ελλάδας, της Εύβοιας, της Πελοποννήσου, της Στερεάς Ελλάδας, της Πιερίας, της Βόρειας Ελλάδας και λιγότερο προβεβλημένα νησιά, όπου εξακολουθούν να υπάρχουν επιλογές με καλύτερη σχέση τιμής και ποιότητας.
Η έξυπνη αγορά σήμερα απαιτεί γεωγραφική ευελιξία.
Πού πρέπει να ψάξουμε για πραγματικές ευκαιρίες
Η πρώτη αρχή είναι να μην κυνηγάμε απαραίτητα τον πιο γνωστό προορισμό.
Στους ώριμους τουριστικούς προορισμούς πληρώνουμε ήδη το όνομα.
Πιο ενδιαφέρουσες μπορεί να είναι περιοχές που διαθέτουν:
- καλή οδική ή ακτοπλοϊκή πρόσβαση,
- ποιοτικό φυσικό περιβάλλον,
- οργανωμένες παραλίες,
- βασικές υπηρεσίες και υποδομές,
- μικρή ή λογική απόσταση από μεγάλο αστικό κέντρο,
- τουριστική ανάπτυξη που βρίσκεται ακόμη σε ανοδική πορεία,
- και τιμές που δεν έχουν ακόμη προσεγγίσει εκείνες των ώριμων αγορών.
Η πραγματική ευκαιρία βρίσκεται πολλές φορές ένα στάδιο πριν από την πλήρη τουριστική ωρίμανση μιας περιοχής. Η δεύτερη γραμμή μπορεί να είναι πολύ καλύτερη αγορά. Το ίδιο ισχύει μέσα στην ίδια περιοχή.
Η πρώτη γραμμή στη θάλασσα έχει υψηλό premium. Ένα σπίτι 300, 500 ή 1.000 μέτρα πιο πίσω μπορεί να προσφέρει σχεδόν την ίδια ποιότητα ζωής με σημαντικά χαμηλότερη τιμή. Το ίδιο συμβαίνει ανάμεσα σε ένα πολύ γνωστό παραθαλάσσιο χωριό και σε ένα γειτονικό οικισμό λίγα χιλιόμετρα μακριά. Πολλές φορές ο αγοραστής πληρώνει δυσανάλογα πολλά για μια συγκεκριμένη ονομασία ή για τα τελευταία μέτρα προς τη θάλασσα. Για τον Έλληνα με συγκεκριμένο προϋπολογισμό, η «δεύτερη γραμμή» μπορεί να είναι πολύ πιο ορθολογική επιλογή.
Παλαιό ακίνητο και ανακαίνιση
Μια ακόμη λύση είναι η αγορά ενός παλαιότερου αλλά σωστού ακινήτου.Ένα πολεοδομικά νόμιμο, κατασκευαστικά υγιές σπίτι με καλή θέση μπορεί να ανακαινιστεί και να μετατραπεί σε μια εξαιρετική σύγχρονη εξοχική κατοικία. Η επιλογή αυτή μπορεί να δημιουργήσει υπεραξία. Απαιτεί όμως τεχνικό και κατασκευαστικό έλεγχο πριν από την αγορά και σωστό προυπολογισμό.
Φθηνό ακίνητο δεν σημαίνει απαραίτητα ευκαιρία.
Αν υπάρχουν σοβαρές υγρασίες, προβλήματα στον φέροντα οργανισμό, παλαιά δίκτυα, ανάγκη νέας στέγης ή εκτεταμένης ενεργειακής αναβάθμισης, το συνολικό κόστος μπορεί να εκτοξευθεί.
Η πραγματική εξίσωση είναι: Τιμή αγοράς + έξοδα συναλλαγής + ανακαίνιση + τεχνικές εργασίες + εξοπλισμός = πραγματικό κόστος απόκτησης.
Πριν από την προκαταβολή πρέπει να γίνεται έλεγχος
Ιδιαίτερα στην εξοχική κατοικία, ο τεχνικός, νομικός και πολεοδομικός έλεγχος πρέπει να αποτελεί προϋπόθεση της αγοράς.
Ελέγχουμε:
- οικοδομική άδεια,
- Τίτλους ιδιοκτησίας,
- Κτηματολόγιο,
- εγκεκριμένα σχέδια,
- πραγματική κατάσταση,
- Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου,
- τυχόν δηλώσεις αυθαιρέτων,
- τοπογραφικό διάγραμμα,
- τίτλους και Κτηματολόγιο,
- Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης,
- καθώς και κάθε μεταγενέστερη κατασκευή.
Μεγάλη προσοχή στην νομιμότητα κατασκευής. Το ότι μια κατασκευή υπάρχει επί δεκαετίες δεν αποδεικνύει ότι είναι νόμιμη μόνο εάν έχει τα απαιτούμενα έγγραφα και προϋποθέσεις.
Μεγάλη προσοχή στα εκτός σχεδίου
Ακόμη μεγαλύτερη προσοχή χρειάζεται όταν αγοράζουμε γήπεδο για μελλοντική κατασκευή. Η φράση μιας αγγελίας «άρτιο και οικοδομήσιμο» δεν αρκεί. Πρέπει να εξεταστούν από μηχανικό το ιδιοκτησιακό ιστορικό, ο χρόνος δημιουργίας του γηπέδου, το εμβαδόν, η πρόσβαση, το οδικό δίκτυο, οι δασικοί χάρτες, η αρχαιολογία, ο αιγιαλός, τα ρέματα, οι προστατευόμενες περιοχές και οι ισχύουσες χρήσεις γης. Δεν αγοράζουμε πρώτα ένα γήπεδο επειδή μας αρέσει και μετά εξετάζουμε τι μπορούμε να χτίσουμε. Πρώτα ελέγχουμε αν και τι χτίζει και μετά αποφασίζουμε την αγορά. Δεν αγοράζουμε γη εκτός σχεδίου εάν δεν έχουμε βεβαίωση όρων δόμησης από Υπηρεσία Δόμησης.
Υποδομές και κόστος κατοχής
Πρέπει επίσης να θυμόμαστε ότι η δεύτερη κατοικία δεν τελειώνει στην αγορά. Νερό, αποχέτευση, ηλεκτρικό ρεύμα, δρόμος, τηλεπικοινωνίες και πρόσβαση στις βασικές υπηρεσίες επηρεάζουν τόσο την καθημερινή χρήση όσο και τη μελλοντική μεταπωλητική αξία. Μια μεγάλη μονοκατοικία με πισίνα και κήπο μπορεί να έχει σημαντικό ετήσιο κόστος. Ειδικά για ένα ελληνικό νοικοκυριό, αυτό πρέπει να συνυπολογίζεται εξαρχής.
Η στεγαστική πίεση κάνει το εξοχικό ακόμη πιο μακρινό
Το πρόβλημα γίνεται ακόμη πιο εμφανές αν το δούμε μέσα στη γενικότερη στεγαστική εικόνα. Η Eurostat δείχνει ότι η Ελλάδα βρίσκεται στην κορυφή της Ευρώπης ως προς τη στεγαστική επιβάρυνση: το 30% των κατοίκων των πόλεων και των κατοίκων αγροτικών περιοχών βρέθηκαν πάνω από το όριο υπερβολικής επιβάρυνσης για στέγαση. Παράλληλα, το 2026 δημοσιεύματα που βασίζονται στην εξέλιξη της ελληνικής στεγαστικής αγοράς καταγράφουν ότι τα ενοίκια στην Αθήνα έχουν αυξηθεί πάνω από 50% από το 2019, πιέζοντας πλέον όχι μόνο τα χαμηλότερα εισοδήματα αλλά και τη μεσαία τάξη. Όταν λοιπόν ο Έλληνας δυσκολεύεται περισσότερο να καλύψει την πρώτη του κατοικία, δεν είναι παράδοξο που η δεύτερη κατοικία απομακρύνεται. Δεν είναι πρόβλημα ότι αγοράζουν οι ξένοι – Το πρόβλημα είναι ότι δεν μπορούν να αγοράσουν οι Έλληνες
Η παρουσία ξένων επενδυτών δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται αρνητικά.
Τα ξένα κεφάλαια στηρίζουν την οικονομία, τις κατασκευές, τα τεχνικά επαγγέλματα, την ανακαίνιση παλαιών ακινήτων και τις τοπικές οικονομίες. Το πραγματικό ζήτημα είναι διαφορετικό: η ελληνική ακίνητη περιουσία αποκτά διεθνείς αξίες, χωρίς τα ελληνικά εισοδήματα να αποκτούν αντίστοιχη διεθνή αγοραστική δύναμη.
Αυτό είναι το βασικό πρόβλημα προσιτότητας. Δεν χρειάζεται να μειώσουμε την ελκυστικότητα της Ελλάδας στους ξένους αγοραστές. Χρειάζεται να αυξηθεί το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα, η δυνατότητα αποταμίευσης και η πρόσβαση των Ελλήνων σε χρηματοδότηση.
Η εξοχική κατοικία ως καθρέφτης της αγοράς ακινήτων
Η εξοχική κατοικία αποτυπώνει τελικά με πολύ καθαρό τρόπο αυτό που συμβαίνει συνολικά στην ελληνική αγορά. Από τη μία πλευρά, έχουμε ένα ακίνητο προϊόν που αυξάνει την αξία του. Αυτό είναι θετικό για την περιουσία των ιδιοκτητών και για την οικονομία. Από την άλλη πλευρά, η αύξηση των αξιών δημιουργεί ένα πολύ υψηλότερο σημείο εισόδου για τη νέα γενιά. Για όσους ήδη έχουν ακίνητα, η άνοδος των τιμών δημιουργεί πλούτο. Για όσους προσπαθούν τώρα να αποκτήσουν, δημιουργεί εμπόδιο. Αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο χαρακτηριστικό της σημερινής αγοράς.
Συμπέρασμα: Υπάρχουν ακόμη ευκαιρίες, αλλά όχι με τις παλιές συνταγές
Η ελληνική εξοχική κατοικία εξακολουθεί να έχει πολύ ισχυρές προοπτικές.
Η διεθνής ζήτηση, ο τουρισμός, το φυσικό περιβάλλον και η περιορισμένη προσφορά καλών ακινήτων δημιουργούν συνθήκες που μπορούν να διατηρήσουν τις αξίες υψηλά.
Για τον Έλληνα αγοραστή όμως απαιτείται νέα στρατηγική με προϋποθέσεις όπως:
- Να κοιτάξει πέρα από τους premium προορισμούς.
- Να εξετάσει τη δεύτερη γραμμή από τη θάλασσα.
- Να αναζητήσει περιοχές που τώρα αναπτύσσονται.
- Να εξετάσει σωστά παλαιότερα ακίνητα που μπορούν να ανακαινιστούν.
- Να υπολογίσει το συνολικό κόστος.
- Και κυρίως να μην αγοράζει χωρίς πλήρη τεχνικό, πολεοδομικό και νομικό έλεγχο.
Στην εξοχική κατοικία δεν αγοράζουμε μόνο θέα και τετραγωνικά. Αγοράζουμε νομιμότητα, πρόσβαση, υποδομές, ποιότητα κατασκευής, κόστος συντήρησης και δυνατότητα μελλοντικής μεταπώλησης.
Όμως η μεγάλη εικόνα παραμένει. Οι τιμές των ελληνικών ακινήτων συνεχίζουν να ανεβαίνουν — +5,7% σε ετήσια βάση στις κατοικίες το πρώτο τρίμηνο του 2026, ενώ σε συγκεκριμένα τμήματα της εξοχικής αγοράς καταγράφονται ακόμη διψήφιες αυξήσεις. Την ίδια ώρα, σχεδόν τρεις στους δέκα κατοίκους των ελληνικών πόλεων αντιμετωπίζουν υπερβολική στεγαστική επιβάρυνση. Αυτό είναι το πραγματικό χάσμα. Έχουμε μια ελληνική εξοχική κατοικία που αποκτά διεθνή αξία, αλλά έναν μέσο Έλληνα που δυσκολεύεται ολοένα περισσότερο να συμμετάσχει στην αγορά της. Και αν αυτή η απόσταση συνεχίσει να μεγαλώνει, η εξοχική κατοικία θα αποτελεί μεν ένα ισχυρό εξαγώγιμο προϊόν της ελληνικής οικονομίας, αλλά θα αφορά ένα ολοένα μικρότερο τμήμα της ίδιας της ελληνικής κοινωνίας και έμμεσα ένα ακόμη παράγοντα διεύρυυνσης των ανισοτήτων.
*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY»,Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ,
Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου,www.kramaproperty.com