Το «Σπίτι μου 2» αποτέλεσε τη ναυαρχίδα της στεγαστικής πολιτικής για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, με βασικό εργαλείο την πρόσβαση σε στεγαστικό δανεισμό με ευνοϊκότερους όρους. Για περισσότερα από 14.000 νοικοκυριά το αποτέλεσμα ήταν απολύτως απτό: απέκτησαν το δικό τους σπίτι.
Αυτό είναι ένα πραγματικό αποτέλεσμα και δεν πρέπει να μηδενίζεται. Πρέπει, όμως, να αποτυπώσουμε με ακρίβεια και τα όρια του προγράμματος. Το πρόγραμμα ήταν άμεσα συνδεδεμένο με τον τραπεζικό δανεισμό, την πιστοληπτική ικανότητα και την ύπαρξη ίδιων κεφαλαίων. Αφορούσε, επομένως, κυρίως πολίτες που μπορούσαν να χρηματοδοτηθούν και να συμμετάσχουν οικονομικά στην αγορά, προσφέροντάς τους ευνοϊκότερους χρηματοδοτικούς όρους για την απόκτηση κατοικίας.
Ήταν ένα χρηματοδοτικό εργαλείο για την απόκτηση πρώτης κατοικίας. Δεν ήταν, από μόνο του, ολοκληρωμένη απάντηση στη στεγαστική κρίση.
Σε μια χώρα που αντιμετωπίζει βαθιά στεγαστική κρίση, η πολιτική για τη στέγη δεν μπορεί να εξαντλείται σε ένα πρόγραμμα επιδοτούμενου δανεισμού. Πρέπει να περιλαμβάνει και εκείνους που δεν διαθέτουν τα απαιτούμενα ίδια κεφάλαια, δεν έχουν επαρκή πιστοληπτική ικανότητα ή, παρά την πραγματική στεγαστική τους ανάγκη, παραμένουν εκτός τραπεζικής χρηματοδότησης.
Η εφαρμογή του «Σπίτι μου2» μάς προσφέρει σήμερα πολύτιμα δεδομένα: περίπου 120.000 εκδηλώσεις ενδιαφέροντος, δεκάδες χιλιάδες τραπεζικές προεγκρίσεις, παρατάσεις και διεύρυνση των κριτηρίων κατέληξαν τελικά σε 14.114 δανειακές συμβάσεις, έναντι αρχικού στόχου έως 20.000 ωφελουμένων.
Το ζητούμενο, λοιπόν, δεν είναι να αμφισβητήσουμε όσα πέτυχε, αλλά να αξιοποιήσουμε όσα μάθαμε από την εφαρμογή του.
Γιατί ανάμεσα στο «είμαι επιλέξιμος», στο «μπορώ να χρηματοδοτηθώ» και στο «υπάρχει κατάλληλο σπίτι που μπορώ πραγματικά να αγοράσω» υπάρχει μεγάλη απόσταση.
Και αυτή ακριβώς η απόσταση έπρεπε να βρίσκεται στο επίκεντρο του σχεδιασμού του «Σπίτι μου 3».
Τι μάθαμε από το «Σπίτι μου 2»
120.000 ενδιαφερόμενοι: η ζήτηση δεν ήταν το πρόβλημα
Το «Σπίτι μου 2» ξεκίνησε με πρωτοφανές ενδιαφέρον. Στις 17 Ιανουαρίου 2025 είχαν ήδη καταγραφεί περίπου 37.000 αιτήσεις, ενώ μέσα σε λιγότερο από έναν μήνα οι αιτήσεις επιλεξιμότητας προσέγγισαν τις 120.000.
Το πρώτο συμπέρασμα είναι σαφές: δεν υπήρχε έλλειψη ζήτησης. Υπήρχε τεράστια στεγαστική ανάγκη και μεγάλη ζήτηση για προσιτή χρηματοδότηση.
Ωστόσο, η αρχική ζήτηση δεν μετατράπηκε με τον ίδιο ρυθμό σε πραγματικές αγορές. Περίπου 38.000 υποψήφιοι είχαν λάβει τραπεζική προέγκριση, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι όλοι είχαν λάβει τελική έγκριση υπαγωγής. Στις 10 Ιουνίου 2026, οι επίσημες εγκρίσεις υπαγωγής ήταν 15.193, ενώ οι υπογεγραμμένες συμβάσεις 12.266.
Το κρίσιμο ζήτημα, επομένως, δεν ήταν μόνο να βρεθούν ενδιαφερόμενοι, αλλά να περάσουν την τραπεζική αξιολόγηση, να διαθέτουν την απαιτούμενη ίδια συμμετοχή, να βρουν κατάλληλο ακίνητο και να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή.
Παρά την τεράστια ζήτηση, χρειάστηκαν παράταση και διεύρυνση των κριτηρίων
Η εξέλιξη του προγράμματος είναι ιδιαίτερα αποκαλυπτική.
Στις 19 Νοεμβρίου 2025, περίπου ενάμιση μήνα πριν από την αρχική λήξη της προθεσμίας υπαγωγής στις 31 Δεκεμβρίου, η απορρόφηση βρισκόταν περίπου στο 65%, με 1,3 δισ.€ από τα συνολικά 2 δισ.€ να έχουν δεσμευθεί και περισσότερους από 11.000 πολίτες να έχουν προχωρήσει στην απόκτηση κατοικίας.
Αποφασίστηκαν τότε σημαντικές αλλαγές:
- Απορρόφηση: περίπου 65% – 1,3 δισ.€ από 2 δισ.€
- Αιτήσεις/υπαγωγές:31/12/2025 → 31/5/2026, δηλαδή +5 μήνες
- Δανειακές συμβάσεις:30/6/2026 → 31/8/2026, δηλαδή +2 μήνες
- Άγαμοι: εισοδηματικό όριο 20.000€ → 25.000€
- Ζευγάρια: 000€ → 35.000€
- Προσαύξηση ανά παιδί: 4.000€ → 5.000€
Το στοιχείο αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία: ένα πρόγραμμα που είχε προσελκύσει περίπου 120.000 ενδιαφερόμενους βρισκόταν λίγο πριν από την αρχική λήξη του στο 65% της απορρόφησης και χρειάστηκε περισσότερο χρόνο και διεύρυνση της δεξαμενής των δικαιούχων.
Οι παρατάσεις δεν σημαίνουν από μόνες τους αποτυχία. Αναδεικνύουν όμως ένα κρίσιμο ζήτημα: το πρόβλημα δεν βρισκόταν στην έλλειψη ενδιαφέροντος, αλλά στη μετατροπή της επιλεξιμότητας σε πραγματική αγορά κατοικίας.
Ο τελικός απολογισμός: 14.114 συμβάσεις έναντι στόχου 20.000
Η συμβασιοποίηση ολοκληρώθηκε στις 31 Αυγούστου 2026 με 14.114 δανειακές συμβάσεις, έναντι αρχικού στόχου έως 20.000 ωφελουμένων. Αυτό αντιστοιχεί περίπου στο 70,6% του αριθμητικού στόχου.
Το πρόγραμμα, επομένως, βοήθησε περισσότερα από 14.000 νοικοκυριά να αποκτήσουν πρώτη κατοικία. Δεν κατάφερε, όμως, παρά την τεράστια αρχική ζήτηση και τις παρατάσεις, να φτάσει τον αρχικό αριθμητικό στόχο.
Και αυτό είναι ένα από τα μεγάλα μαθήματα: Άλλο η ζήτηση για ένα φθηνό στεγαστικό δάνειο και άλλο η δυνατότητα του πολίτη να βρει κατάλληλο σπίτι, να εγκριθεί από την τράπεζα και να ολοκληρώσει την αγορά.
Μέση χρηματοδότηση 109.100€ για ακίνητο αξίας 152.100€ – τι μας δείχνει η διαφορά
Οι 14.114 συμβάσεις αντιστοιχούσαν σε περίπου 1,54 δισ.€ χρηματοδότησης, δηλαδή σε μέση συμβασιοποιημένη χρηματοδότηση περίπου 109.100€ ανά δάνειο.
Η μέση εμπορική αξία του ακινήτου ήταν 152.100€.
Σε επίπεδο μέσων όρων:
- Μέση εμπορική αξία:100€
- Μέση συμβασιοποιημένη χρηματοδότηση:≈109.100€
- Διαφορά:≈43.000€
- Χρηματοδότηση / εμπορική αξία:≈71,7%
- Μέγιστη προβλεπόμενη χρηματοδότηση: έως 90%
Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε δικαιούχος χρειάστηκε να καταβάλει 43.000€ από δικά του κεφάλαια, καθώς η εμπορική αξία δεν ταυτίζεται απαραίτητα με το τίμημα αγοράς και κάθε τραπεζική περίπτωση είναι διαφορετική.
Δείχνει όμως ότι κατά μέσο όρο η χρηματοδότηση βρέθηκε αρκετά χαμηλότερα από το ανώτατο 90%.
Άρα πολλοί δικαιούχοι φαίνεται ότι είτε χρειάστηκε :
- να διαθέσουν σημαντική ίδια συμμετοχή,
- είτε αγόρασαν σε τίμημα διαφορετικό από την εκτιμηθείσα εμπορική αξία,
- είτε περιορίστηκαν σε χαμηλότερο ποσό δανείου λόγω τραπεζικών κριτηρίων.
Και εδώ γεννάται ένα κρίσιμο κοινωνικό ερώτημα: Τι γίνεται με τον νέο που μπορεί να εξυπηρετεί τη μηνιαία δόση, αλλά δεν διαθέτει οικογενειακές αποταμιεύσεις 20.000, 30.000 ή 40.000 ευρώ για την αγορά και τα πρόσθετα έξοδα;
Επιπλέον, η ερώτηση πρέπει να είναι: Αν στο «Σπίτι μου 2» η μέση αγορά έγινε στα 152.100€, ποιο πρόβλημα ακριβώς λύνει η αύξηση του ανώτατου ορίου στις 300.000€;
Αυτό είναι πολύ σημαντικό για τη συζήτηση περί αύξησης του πλαφόν στα 300.000€ στο «Σπίτι μου 3».
Μπορεί να αυξάνει τη δεξαμενή των επιλέξιμων ακινήτων. Μπορεί όμως ταυτόχρονα να επιτρέψει στην αγορά να «μετακινηθεί» προς υψηλότερες τιμές χωρίς να έχει αυξηθεί ούτε κατά μία κατοικία η προσφορά.
Η «ακτινογραφία» της κατοικίας: 88,5 τ.μ. – 152.100€ – κατασκευή 1982
Τα τελικά στοιχεία μάς δίνουν μια πολύ συγκεκριμένη εικόνα της μέσης κατοικίας που αποκτήθηκε:
- Εμβαδόν:88,5 τ.μ.
- Εμπορική αξία:100€
- Μέση αξία:περίπου 1.720€/τ.μ.
- Μέσο έτος κατασκευής:1982
- Ηλικία ακινήτου το 2026:περίπου 44 έτη
Τα 88,5 τ.μ. δείχνουν ότι οι δικαιούχοι αναζητούσαν κατά κύριο λόγο μια κανονική οικογενειακή πρώτη κατοικία και όχι μικρά επενδυτικά ακίνητα.
Παράλληλα, η μέση αξία των 152.100€ αντιστοιχεί μόλις στο 60,8% του τότε ανώτατου πλαφόν των 250.000€. Το στοιχείο αυτό αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία τώρα που έχει εξαγγελθεί το «Σπίτι μου 3».
Μέσο έτος κατασκευής 1982: αγορά κατοικιών ηλικίας 44 ετών
Ίσως το πιο αποκαλυπτικό στοιχείο είναι η ηλικία των ακινήτων. Το μέσο έτος κατασκευής ήταν το 1982. Δηλαδή, το 2026 ο μέσος δικαιούχος αγόρασε ένα σπίτι περίπου 44 ετών.
Αυτό δεν σημαίνει ότι ένα ακίνητο του 1982 είναι προβληματικό. Αυξάνει όμως την πιθανότητα να απαιτούνται σημαντικές παρεμβάσεις: ενεργειακή αναβάθμιση, κουφώματα, ηλεκτρολογικά και υδραυλικά, θέρμανση, κουζίνα ή λουτρό.
Εάν μετά την αγορά απαιτούνται επιπλέον 20.000-40.000€ για ουσιαστική ανακαίνιση, η πραγματική οικονομική επιβάρυνση του νοικοκυριού μπορεί να είναι σημαντικά μεγαλύτερη από την τιμή αγοράς.
Εδώ αναδεικνύεται μία από τις βασικές αδυναμίες του προγράμματος: Ενισχύσαμε τη ζήτηση για ένα περιορισμένο και γερασμένο οικιστικό απόθεμα, ασκώντας πρόσθετες πιέσεις στις ζητούμενες τιμές, χωρίς να δημιουργήσουμε νέες κατοικίες και χωρίς να εξασφαλίσουμε ότι τα παλαιά σπίτια που αγοράστηκαν θα συνοδεύονται από χρηματοδότηση για την ανακαίνιση και την ενεργειακή τους αναβάθμιση.
«Επιλέξιμο ακίνητο» δεν σημαίνει «κατάλληλη κατοικία»
Το «Σπίτι μου 2» ανέδειξε και μία ακόμη κρίσιμη διάκριση. Ένα ακίνητο μπορεί να πληροί τα τυπικά κριτήρια του προγράμματος ως προς την τιμή, την επιφάνεια και την παλαιότητα, χωρίς να αποτελεί πραγματικά κατάλληλη επιλογή για μια οικογένεια.
Μπορεί να απαιτεί μεγάλη ανακαίνιση, να βρίσκεται σε περιοχή που δεν εξυπηρετεί το νοικοκυριό, να παρουσιάζει τεχνικά ή πολεοδομικά ζητήματα ή το συνολικό πραγματικό κόστος του να υπερβαίνει τελικά τις οικονομικές δυνατότητες του αγοραστή.
Γι’ αυτό: Δεν αρκεί να μετράμε πόσες αγγελίες πληρούν τα φίλτρα ενός προγράμματος. Πρέπει να μετράμε πόσες πραγματικά κατοικήσιμες, κατάλληλες και οικονομικά βιώσιμες οικογενειακές κατοικίες υπάρχουν.
Τι σημαίνουν όλα αυτά για το «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ 3»
Με βάση τα χαρακτηριστικά που έχουν ανακοινωθεί, το «Σπίτι μου 3» προβλέπεται να διαθέτει συνολικό προϋπολογισμό 2 δισ.€ και να αφορά κατοικίες κατασκευής έως το 2007.
Τα εισοδηματικά όρια έχουν ανακοινωθεί έως:
- 25.000€ για άγαμους
- 35.000€ για έγγαμους ή μέρη συμφώνου συμβίωσης
- +7.000€ ανά παιδί
- 39.000€ για μονογονεϊκές οικογένειες, με την προβλεπόμενη προσαύξηση ανά παιδί
Παράλληλα, η ανώτατη αξία κατοικίας φτάνει τις 300.000€ και η μέγιστη χρηματοδότηση τις 230.000€.
Οι αλλαγές αυτές διευρύνουν αναμφίβολα τον αριθμό των πολιτών και των ακινήτων που μπορούν να ενταχθούν στο πρόγραμμα.
Το ερώτημα, όμως, είναι αν αντιμετωπίζουν τα προβλήματα που αποκάλυψε το «Σπίτι μου 2» ή αν κινδυνεύουμε να επαναλάβουμε το ίδιο «μοντέλο» σε μεγαλύτερη κλίμακα.
Από τα 152.100€ στα 300.000€: ποιο πρόβλημα λύνει το υψηλότερο πλαφόν;
Στο «Σπίτι μου 2» η μέση εμπορική αξία της κατοικίας που τελικά αγοράστηκε ήταν 152.100€. Δηλαδή μόλις το 60,8% του τότε ανώτατου ορίου των 250.000€.
Επομένως, είναι εύλογο να τεθεί το ερώτημα: Αν η μέση αγορά πραγματοποιήθηκε στα 152.100€, ποιο ακριβώς πρόβλημα λύνει η αύξηση του ανώτατου ορίου στις 300.000€;
Το υψηλότερο πλαφόν μπορεί ασφαλώς να διευρύνει τη δεξαμενή των επιλέξιμων ακινήτων, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου οι τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά.
Όμως δεν αυξάνει από μόνο του την προσφορά κατοικίας.
Και όταν περισσότεροι «επιδοτούμενοι» αγοραστές αποκτούν μεγαλύτερη χρηματοδοτική δυνατότητα για να διεκδικήσουν το ίδιο περιορισμένο απόθεμα, υπάρχει ο κίνδυνος ένα μέρος της πρόσθετης αγοραστικής δύναμης να μεταφερθεί στις ζητούμενες τιμές.
Ακίνητο 300.000€ – δάνειο 230.000€: το ζήτημα των 70.000€ ίδιας συμμετοχής
Η αύξηση του πλαφόν δημιουργεί ένα ακόμη κρίσιμο ζήτημα.
Εάν ένας δικαιούχος αγοράσει κατοικία αξίας 300.000€ και λάβει τη μέγιστη χρηματοδότηση των 230.000€, τότε:
300.000€ – 230.000€ = 70.000€
Απαιτούνται, δηλαδή, τουλάχιστον 70.000€ ίδια κεφάλαια μόνο για τη διαφορά μεταξύ τιμήματος και δανείου, πριν ακόμη συνυπολογιστούν τα υπόλοιπα έξοδα της αγοράς ή πιθανές ανάγκες ανακαίνισης.
Και εδώ εμφανίζεται μια κοινωνική αντίφαση που πρέπει να εξετάσουμε.
Ένα ζευγάρι με δύο παιδιά μπορεί, με βάση τα ανακοινωμένα εισοδηματικά όρια, να είναι επιλέξιμο με οικογενειακό εισόδημα έως 49.000€.
Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι μπορεί αυτομάτως να λάβει δάνειο 230.000€.
Η τράπεζα θα εξετάσει το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα, τις υπάρχουσες δανειακές υποχρεώσεις, τα οικογενειακά έξοδα και τη δυνατότητα μακροχρόνιας εξυπηρέτησης της δόσης.
Και ακόμη κι αν εγκριθεί, παραμένει το ερώτημα:
Πόσες νέες οικογένειες με εισοδήματα αυτού του ύψους διαθέτουν ταυτόχρονα 50.000, 60.000 ή 70.000€ αποταμιεύσεων για να ολοκληρώσουν την αγορά;
Εδώ πρέπει να θυμόμαστε κάτι θεμελιώδες:
Εισοδηματικά επιλέξιμος δεν σημαίνει αυτομάτως τραπεζικά χρηματοδοτήσιμος. Και τραπεζικά χρηματοδοτήσιμος δεν σημαίνει απαραίτητα ότι διαθέτει την απαιτούμενη ίδια συμμετοχή.
Αυτό ακριβώς το χάσμα ανέδειξε το «Σπίτι μου 2» και δεν πρέπει να το μεταφέρουμε αυτούσιο στο «Σπίτι μου 3».
Κατοικίες έως το 2007: να μη χρηματοδοτήσουμε ξανά μόνο το υπάρχον απόθεμα
Το «Σπίτι μου 3» αφορά, σύμφωνα με τα ανακοινωμένα χαρακτηριστικά του, κατοικίες κατασκευής έως το 2007. Το «Σπίτι μου 2», όμως, μας έδειξε ότι το μέσο ακίνητο που τελικά αγοράστηκε ήταν κατασκευής 1982.
Αν το νέο πρόγραμμα λειτουργήσει αποκλειστικά ως χρηματοδοτικό εργαλείο αγοράς υφιστάμενων κατοικιών, υπάρχει ο κίνδυνος να επαναλάβουμε το ίδιο μοτίβο: να διοχετεύσουμε άλλα 2 δισ.€ χρηματοδοτικής δύναμης στη «διεκδίκηση» ενός ήδη περιορισμένου και σε σημαντικό βαθμό γερασμένου οικιστικού αποθέματος.
Γι’ αυτό το «Σπίτι μου 3» θα πρέπει να εξετάσει σοβαρά ένα σκέλος «Αγορά + Ανακαίνιση».
Ο νέος που αγοράζει ένα σπίτι 40 ή 50 ετών δεν χρειάζεται μόνο χρηματοδότηση για να το αποκτήσει. Χρειάζεται συχνά και κεφάλαια για να το καταστήσει σύγχρονο, ενεργειακά αποδοτικό και πραγματικά κατοικήσιμο.
Τι δεν πρέπει να επαναλάβουμε στο «Σπίτι μου 3»
Το συμπέρασμα δεν είναι ότι το «Σπίτι μου 2» απέτυχε. Ούτε όμως ότι, επειδή περισσότερα από 14.000 νοικοκυριά απέκτησαν σπίτι, πρέπει απλώς να επαναλάβουμε το ίδιο πρόγραμμα με μεγαλύτερο πλαφόν, μεγαλύτερο δάνειο και περισσότερους δικαιούχους.
Το «Σπίτι μου 2» απέδειξε ότι η φθηνότερη χρηματοδότηση είναι χρήσιμη. Απέδειξε όμως και ότι η στεγαστική κρίση δεν είναι μόνο πρόβλημα πρόσβασης στη χρηματοδότηση. Είναι και πρόβλημα προσφοράς.
ECOFIN 2025: Η ενίσχυση μόνο της ζήτησης ανεβάζει τις τιμές
Η Κομισιόν επισημαίνει ότι:
- οι πολιτικές που ενισχύουν μόνο τη ζήτηση(όπως επιδοτήσεις ενοικίων ή δανείων) οδηγούν σε εκτόξευση των τιμών,
- οι χώρες που συγκράτησαν το κόστος προχώρησαν σε δομικές μεταρρυθμίσεις: αύξηση παραγωγής νέων κατοικιών, ενίσχυση κοινωνικού αποθέματος, ταχεία αδειοδότηση και σύγχρονο χωροταξικό σχεδιασμό.
Το «Σπίτι Μου 2» δεν περιλάμβανε καμία ουσιαστική παρέμβαση στην προσφορά – και αυτό αποτελεί τη ρίζα του προβλήματος.
Από τη χρηματοδότηση της ζήτησης στη δημιουργία κατοικίας
Το «Σπίτι μου 2» αφήνει πίσω του περισσότερα από 14.000 νοικοκυριά που απέκτησαν το δικό τους σπίτι. Και αυτό είναι μια πραγματικότητα που δεν πρέπει να υποτιμηθεί.
Αφήνει, όμως, και ένα εξίσου σημαντικό μάθημα: Το «Σπίτι μου 2» δεν δημιούργησε από μόνο του νέους οικονομικά ικανούς αγοραστές. Παρείχε ευνοϊκότερους όρους δανεισμού σε πολίτες που διέθεταν ήδη την απαιτούμενη πιστοληπτική ικανότητα και τα αναγκαία ίδια κεφάλαια για να προχωρήσουν στην αγορά κατοικίας.
Το κρίσιμο ζήτημα είναι ότι, όταν αυτή η πρόσθετη χρηματοδοτική διευκόλυνση κατευθύνεται σε μια αγορά με περιορισμένο αριθμό κατάλληλων και επιλέξιμων κατοικιών, η αυξημένη ζήτηση άσκησε ανοδικές πιέσεις στις ζητούμενες τιμές. Έτσι δημιουργήθηκε ο κίνδυνος μέρος του οικονομικού οφέλους από το χαμηλότερο κόστος του δανείου να απορροφηθεί τελικά από την αύξηση της τιμής αγοράς του ίδιου του ακινήτου.
Αυτό είναι ίσως ένα από τα σημαντικότερα μαθήματα για το «Σπίτι μου 3»: δεν αρκεί να προσφέρουμε φθηνότερη χρηματοδότηση για τη διεκδίκηση του ίδιου περιορισμένου αποθέματος. Χρειάζεται παράλληλα να αυξήσουμε τις διαθέσιμες και οικονομικά προσιτές κατοικίες.
Όταν περισσότεροι αγοραστές αναζητούν το ίδιο περιορισμένο απόθεμα, η στεγαστική πολιτική κινδυνεύει να μετατραπεί σε έναν διαρκή αγώνα ανάμεσα στην αυξανόμενη αγοραστική δύναμη και στις αυξανόμενες τιμές.
Γι’ αυτό το «Σπίτι μου 3» χρειαζόταν να κάνει το επόμενο βήμα.
Να παραμείνει ένα ισχυρό εργαλείο πρόσβασης των νέων και των οικογενειών στην ιδιοκατοίκηση, αλλά να συνδεθεί με μια ευρύτερη πολιτική αύξησης της προσφοράς κατοικίας.
Θα μπορούσε, για παράδειγμα, να περιλαμβάνει:
- Αγορά + Ανακαίνιση, ώστε η αγορά παλαιού ακινήτου να μπορεί να συνοδεύεται από χρηματοδότηση ουσιαστικής ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης.
- Ανέγερση πρώτης κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο, καθώς και σε οικόπεδο που έχει περιέλθει στον δικαιούχο μέσω γονικής παροχής.
- Ανέγερση κατοικίας μέσω αξιοποίησης του δικαιώματος υψούν, όπου υπάρχει διαθέσιμος συντελεστής δόμησης, ώστε να είναι δυνατή η δημιουργία νέων κατοικιών μέσω προσθήκης καθ’ ύψος.
- Αποπεράτωση ημιτελών κατοικιών, ιδιόκτητων ή παραχωρημένων μέσω γονικής παροχής, οι οποίες παραμένουν σήμερα ανενεργές επειδή τα νοικοκυριά δεν διαθέτουν τα απαιτούμενα κεφάλαια για την ολοκλήρωσή τους.
Η διαφορά είναι θεμελιώδης:
Όταν χρηματοδοτούμε μόνο την αγορά ενός υπάρχοντος σπιτιού, αλλάζουμε τον ιδιοκτήτη του. Όταν χρηματοδοτούμε την ανέγερση, την αποπεράτωση ή την επαναφορά ενός μη κατοικήσιμου ακινήτου, δημιουργούμε μία επιπλέον πραγματική στεγαστική δυνατότητα.
Το πραγματικό μάθημα για το «Σπίτι μου 3»
Η τελική «ακτινογραφία» του «Σπίτι μου 2» είναι χαρακτηριστική:
- 120.000 εκδηλώσεις ενδιαφέροντος → 14.114 συμβάσεις
- Αρχικός στόχος → έως 20.000 ωφελούμενοι
- Επίτευξη αριθμητικού στόχου → 70,6%
- Μέσο ακίνητο → 88,5 τ.μ.
- Μέση εμπορική αξία → 152.100€
- Μέσο έτος κατασκευής → 1982
- Μέση συμβασιοποιημένη χρηματοδότηση → ≈109.100€
Και κυρίως: το πρόγραμμα δεν δημιούργησε νέο οικιστικό απόθεμα ως άμεσο αποτέλεσμα των αγορών. Χρηματοδότησε τη μεταβίβαση ήδη υφιστάμενων κατοικιών.
Το «Σπίτι μου 3» είχε την ευκαιρία να αξιοποιήσει αυτή την εμπειρία. Όχι καταργώντας ή υποτιμώντας την επιδότηση του στεγαστικού δανείου. Αλλά συμπληρώνοντάς την με πολιτικές που αυξάνουν την πραγματική προσφορά κατοικίας.
Γιατί πίσω από κάθε αριθμό υπάρχει ένας άνθρωπος που δεν αναζητά απλώς ένα φθηνότερο δάνειο. Αναζητά ένα σπίτι στο οποίο μπορεί να ζήσει, να δημιουργήσει οικογένεια και να σχεδιάσει τη ζωή του χωρίς η στέγη να απορροφά το μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός του.
Αυτό πρέπει να είναι το πραγματικό κριτήριο επιτυχίας μιας στεγαστικής πολιτικής.
Όχι μόνο πόσους πολίτες χρηματοδοτήσαμε με ευνοϊκότερους όρους.
Αλλά πόσες περισσότερες πραγματικές δυνατότητες στέγασης δημιουργήσαμε.
Και ίσως αυτό να ήταν το σημαντικότερο μάθημα του «Σπίτι μου 2» για το «Σπίτι μου 3»:Το επόμενο πρόγραμμα δεν θα έπρεπε απλώς να χρηματοδοτήσει περισσότερη ζήτηση. Θα έπρεπε να αποτελέσει μέρος μιας πολιτικής που θα δημιουργήσει περισσότερη κατοικία.
Γράφει ο Θέμης Μπάκας, Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates
