Η Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας, η γνωστή ΕΕΔΜΚ, αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα εργαλεία της σύγχρονης πολεοδομικής νομοθεσίας. Βρίσκεται ουσιαστικά ανάμεσα στις απλές εργασίες που μπορούν να πραγματοποιηθούν χωρίς οικοδομική άδεια και στις μεγαλύτερες παρεμβάσεις για τις οποίες απαιτείται πλήρης Οικοδομική Άδεια. Για έναν ιδιοκτήτη που σχεδιάζει ανακαίνιση, επισκευή, ενεργειακή αναβάθμιση ή διαφορετική διαμόρφωση ενός ακινήτου, η σωστή επιλογή της απαιτούμενης διοικητικής πράξης είναι κρίσιμη. Το βασικό θεσμικό πλαίσιο βρίσκεται στον Ν.4495/2017 και ειδικότερα στο άρθρο 29, ενώ τα δικαιολογητικά και η διαδικασία εξειδικεύονται στην Υπουργική Απόφαση ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/43266/1174/2020. Η διαδικασία γίνεται ηλεκτρονικά μέσω του συστήματος e-Άδειες του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας.
Τι είναι η Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας
Η ΕΕΔΜΚ είναι η διοικητική πράξη που επιτρέπει την εκτέλεση συγκεκριμένων οικοδομικών εργασιών που ορίζονται από το άρθρο 29 παρ. 2 του Ν.4495/2017.
Πρόκειται για διαδικασία σαφώς απλούστερη από μια πλήρη Οικοδομική Άδεια, χωρίς όμως αυτό να σημαίνει ότι είναι μια απλή τυπική δήλωση.
Ο μηχανικός αναλαμβάνει την ευθύνη να ελέγξει:
- τη νομιμότητα του ακινήτου,
- το είδος των εργασιών,
- αν οι εργασίες πράγματι εμπίπτουν στην ΕΕΔΜΚ,
- αν απαιτούνται ειδικές εγκρίσεις,
- αν απαιτούνται συναινέσεις,
- και αν πρέπει να συνταχθούν πρόσθετες τεχνικές μελέτες.
Η αίτηση υποβάλλεται ηλεκτρονικά και, εφόσον ο φάκελος είναι πλήρης, η έγκριση εκδίδεται αυτόματα μετά την ηλεκτρονική υποβολή των απαιτούμενων στοιχείων. Σύμφωνα με το Εθνικό Μητρώο Διοικητικών Διαδικασιών, η ΕΕΔΜΚ έχει κατά κανόνα διάρκεια ισχύος ενός έτους.
Ποιες εργασίες καλύπτει η ΕΕΔΜΚ
Οι περιπτώσεις είναι πολλές και δεν αφορούν μόνο απλές ανακαινίσεις.
Με βάση το άρθρο 29 παρ. 2 του Ν.4495/2017 και τις εφαρμοστικές ρυθμίσεις, ενδεικτικά στην ΕΕΔΜΚ υπάγονται:
- Εσωτερικές διαρρυθμίσεις
Πρόκειται για μία από τις συνηθέστερες εφαρμογές της ΕΕΔΜΚ. Μπορούν να γίνουν αλλαγές στη διαρρύθμιση ενός διαμερίσματος ή επαγγελματικού χώρου, υπό την κρίσιμη προϋπόθεση ότι δεν θίγονται τα στοιχεία του φέροντος οργανισμού και δεν μεταβάλλονται δυσμενώς τα φορτία ή η κατηγορία σεισμικής σπουδαιότητας του κτιρίου. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό στις σύγχρονες ανακαινίσεις, όπου συχνά ζητείται ενοποίηση κουζίνας και καθιστικού, αλλαγή δωματίων ή εκτεταμένη καθαίρεση εσωτερικών τοίχων. Η απόφαση ότι ένας τοίχος μπορεί να αφαιρεθεί δεν πρέπει να λαμβάνεται από το συνεργείο. Είναι τεχνικό ζήτημα που πρέπει να αξιολογείται από μηχανικό.
- Εργασίες όψεων με χρήση ικριωμάτων
Εξωτερικοί χρωματισμοί, επισκευές επιχρισμάτων, επισκευές όψεων και αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων όταν απαιτείται χρήση ικριωμάτων υπάγονται σε ΕΕΔΜΚ. Το ίδιο ισχύει για επένδυση όψεων και αντικατάσταση υαλοπετασμάτων με χρήση ικριωμάτων.
- Τοποθέτηση ικριωμάτων
Η ίδια η εγκατάσταση ικριωμάτων αποτελεί εργασία που απαιτεί ΕΕΔΜΚ. Στην περίπτωση αυτή απαιτούνται επιπλέον στοιχεία ασφάλειας και υγείας, καθώς και ανάληψη ευθύνης από μηχανικό για την επίβλεψη.
- Εξωτερική θερμομόνωση
Η τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης στις όψεις του κτιρίου περιλαμβάνεται στις εργασίες μικρής κλίμακας. Το ίδιο ισχύει για παθητικά ηλιακά συστήματα υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις. Πρόκειται για ιδιαίτερα σημαντική κατηγορία λόγω των ενεργειακών αναβαθμίσεων και των σχετικών προγραμμάτων χρηματοδότησης.
- Συντήρηση και επισκευή στέγης με ικριώματα
Όταν οι εργασίες στη στέγη απαιτούν ικριώματα, απαιτείται ΕΕΔΜΚ. Η ανακατασκευή στέγης επίσης μπορεί να υπαχθεί στη διαδικασία, με τις ειδικές τεχνικές προϋποθέσεις και τη σχετική τεκμηρίωση στατικής επάρκειας.
- Πέργκολες
Η κατασκευή πέργκολας άνω των 50 τ.μ. σε ακάλυπτους χώρους, προκήπια και βεράντες ισογείων απαιτεί ΕΕΔΜΚ. Σε δώματα, υπαίθριους χώρους και ανοικτούς εξώστες, η ΕΕΔΜΚ απαιτείται ανεξάρτητα από την επιφάνεια.
- Μικρές πισίνες και δεξαμενές
Ασκεπής δεξαμενή νερού ή πισίνα έως 50 τ.μ. μπορεί, υπό συγκεκριμένες αυστηρές προϋποθέσεις ως προς τη μέθοδο κατασκευής, τις εκσκαφές και το μηχανοστάσιο, να εκδοθεί με ΕΕΔΜΚ αντί πλήρους Οικοδομικής Άδειας.
- Τζάκια, καπνοδόχοι και επαγγελματικές εστίες
Η κατασκευή τζακιών και καπνοδόχων σε κατοικίες, αλλά και εστιών ή φούρνων για επαγγελματική χρήση, μπορεί να απαιτεί ΕΕΔΜΚ, με τεχνική έκθεση μηχανικού και έλεγχο ότι δεν επηρεάζεται ο φέρων οργανισμός.
- Νέα ανοίγματα στις όψεις
Η τροποποίηση υφιστάμενων ανοιγμάτων ή η διάνοιξη νέων ανοιγμάτων στις όψεις μπορεί να πραγματοποιηθεί με ΕΕΔΜΚ, εφόσον δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός και δεν παραβιάζονται ειδικότερες διατάξεις.
- Αυτόνομο σύστημα θέρμανσης
Η εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης περιλαμβάνεται επίσης στις περιπτώσεις ΕΕΔΜΚ.
- Λειτουργική συνένωση ή διαχωρισμός ιδιοκτησιών
Η λειτουργική συνένωση χώρων προβλέπεται από το ισχύον πλαίσιο, ενώ με την εφαρμοστική απόφαση περιλαμβάνεται επίσης ο διαχωρισμός οριζόντιων ιδιοκτησιών. Οι περιπτώσεις αυτές απαιτούν ιδιαίτερη προσοχή σε σχέδια, ιδιοκτησιακό καθεστώς, θέσεις στάθμευσης και λοιπές πολεοδομικές υποχρεώσεις.
- Περιφράξεις, μικρές αγροτικές αποθήκες και ειδικές εγκαταστάσεις
Ο νόμος περιλαμβάνει ακόμη συγκεκριμένες περιπτώσεις περιφράξεων, λιθόκτιστων αγροτικών αποθηκών περιορισμένης επιφάνειας, προσωρινών κατασκευών, αντλητικών εγκαταστάσεων, εργοταξιακών οικίσκων, φυτεμένων δωμάτων και άλλων ειδικών κατασκευών. Άρα η ΕΕΔΜΚ δεν είναι «άδεια ανακαίνισης» με τη στενή έννοια. Είναι ένα ευρύτερο πολεοδομικό εργαλείο που καλύπτει πολλές διαφορετικές τεχνικές παρεμβάσεις.
Τι περιλαμβάνει ο φάκελος
Ο φάκελος δεν είναι ίδιος για όλες τις εργασίες.
Υπάρχει ένα σύνολο γενικών δικαιολογητικών και στη συνέχεια ειδικά δικαιολογητικά ανά κατηγορία εργασίας.
Στα βασικά στοιχεία περιλαμβάνονται:
- αίτηση του ιδιοκτήτη ή του έχοντος νόμιμο δικαίωμα,
- στοιχεία του ακινήτου,
- οι απαιτούμενες εγκρίσεις άλλων υπηρεσιών,
- βεβαίωση και τεχνική έκθεση μηχανικού,
- στοιχεία νομιμότητας του κτιρίου,
- περιγραφή των εργασιών,
- απαιτούμενα σχέδια,
- προϋπολογισμός όπου απαιτείται,
- κτηματολογικά στοιχεία,
- φωτογραφίες του ακινήτου,
- συναίνεση συνιδιοκτητών όπου απαιτείται,
- Σχέδιο και Φάκελος Ασφάλειας και Υγείας στις περιπτώσεις που επιβάλλεται.
Η τεχνική έκθεση είναι κρίσιμο στοιχείο. Ο μηχανικός πρέπει να αναφέρει τα νομιμοποιητικά στοιχεία του ακινήτου, όπως τον αριθμό οικοδομικής άδειας ή τη δήλωση υπαγωγής σε νόμο αυθαιρέτων, και να περιγράψει αναλυτικά τις εργασίες που πρόκειται να εκτελεστούν.
Πρώτο σημείο προσοχής: Η νομιμότητα του ακινήτου
Η ΕΕΔΜΚ δεν αποτελεί τρόπο παράκαμψης υφιστάμενων αυθαιρεσιών. Κατά κανόνα, οι εργασίες μικρής κλίμακας εκτελούνται σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια ή σε κτίρια και τμήματα κτιρίων που έχουν υπαχθεί νόμιμα σε διαδικασία τακτοποίησης ή εξαίρεσης από κατεδάφιση, υπό τις προϋποθέσεις της νομοθεσίας. Άρα πριν από την έκδοση πρέπει να εξετάζονται η οικοδομική άδεια και η πραγματική κατάσταση.
Δεύτερο σημείο προσοχής: Οι συναινέσεις
Αυτό είναι ένα από τα συχνότερα σημεία σύγχυσης. Όταν οι εργασίες αφορούν κοινόχρηστους χώρους ή κοινόκτητα τμήματα του κτιρίου, όπως όψεις, φέροντα οργανισμό, δώμα ή στέγη, μπορεί να απαιτείται συναίνεση συνιδιοκτητών. Η συναίνεση μπορεί να αποδεικνύεται με τους νόμιμους τρόπους, όπως πρακτικό γενικής συνέλευσης ή υπεύθυνες δηλώσεις, ανά περίπτωση. Το γεγονός ότι κάποιος είναι ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος δεν σημαίνει ότι μπορεί να επεμβαίνει ελεύθερα σε κάθε στοιχείο της πολυκατοικίας.
Τρίτο σημείο προσοχής: Αρχαιολογία, διατηρητέα και Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής
Σε ιστορικά κέντρα, αρχαιολογικές ζώνες, παραδοσιακούς οικισμούς, διατηρητέα ή μνημεία, η διαδικασία μπορεί να είναι πολύ πιο σύνθετη. Μπορεί να απαιτούνται προηγούμενες εγκρίσεις από το Υπουργείο Πολιτισμού, το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής ή άλλον αρμόδιο φορέα. Οι εγκρίσεις αυτές αποτελούν μέρος του φακέλου και πρέπει να προηγούνται της έκδοσης όπου προβλέπεται.
Τέταρτο σημείο προσοχής: Το όριο των 25.000 ευρώ
Ένα κρίσιμο θέμα είναι ο προϋπολογισμός. Για αρκετές από τις εργασίες της παρ. 2 του άρθρου 29, όταν ο συνολικός προϋπολογισμός υπερβαίνει τις 25.000 ευρώ ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, απαιτείται Οικοδομική Άδεια αντί ΕΕΔΜΚ. Υπάρχουν όμως συγκεκριμένες κατηγορίες εργασιών για τις οποίες το συγκεκριμένο όριο δεν εφαρμόζεται και η ΕΕΔΜΚ απαιτείται ανεξαρτήτως προϋπολογισμού. Άρα δεν αρκεί να πούμε «είναι μικρές εργασίες». Πρέπει να εξετάζονται τόσο το είδος όσο και ο προϋπολογισμός τους.
Πέμπτο σημείο προσοχής: ΕΕΔΜΚ ή άρθρο 30;
Εξίσου σημαντική είναι η διάκριση από το άρθρο 30 του Ν.4495/2017. Υπάρχουν εργασίες που δεν απαιτούν ούτε Οικοδομική Άδεια ούτε ΕΕΔΜΚ, όπως ορισμένες μικρές εσωτερικές επισκευές, αντικαταστάσεις κουφωμάτων στο ίδιο άνοιγμα, εργασίες εγκαταστάσεων ή επισκευές όψεων χωρίς ικριώματα, πάντοτε υπό τις ειδικές προϋποθέσεις του νόμου. Άρα ο μηχανικός πρέπει να κατατάξει σωστά την κάθε παρέμβαση. Η λανθασμένη κατάταξη μπορεί να μετατρέψει μια κατά τα άλλα απλή τεχνική εργασία σε αυθαίρετη κατασκευή ή αυθαίρετη εργασία.
Προσοχή και στην ασφάλεια του έργου
Η ΕΕΔΜΚ είναι πολεοδομική έγκριση. Δεν καταργεί τις υπόλοιπες υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη, του εργολάβου ή του μηχανικού. Ιδιαίτερα όταν υπάρχουν ικριώματα, καθαιρέσεις, πολλαπλά συνεργεία ή εργασίες με αυξημένους κινδύνους, πρέπει να εξετάζονται οι υποχρεώσεις για ασφάλεια και υγεία, ασφαλιστική διαχείριση του έργου και επίβλεψη. Η ΥΔΟΜ αποστέλλει αντίγραφο της ΕΕΔΜΚ στον αρμόδιο ασφαλιστικό φορέα και στον Δήμο και απαιτούνται ένσημα στις περισσότερες περιπτώσεις έργων.
Συμπέρασμα: Η «Μικρή Κλίμακα» δεν σημαίνει μικρή ευθύνη
Η Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας είναι ένα εξαιρετικά χρήσιμο εργαλείο. Επιτρέπει την ταχεία και ψηφιακή αδειοδότηση μεγάλου αριθμού τεχνικών παρεμβάσεων χωρίς την πλήρη διαδικασία μιας Οικοδομικής Άδειας. Όμως η λέξη «μικρής» δεν πρέπει να μας παραπλανά. Μια εσωτερική διαρρύθμιση μπορεί να εμπλέκει τον φέροντα οργανισμό. Μια επέμβαση στην όψη μπορεί να απαιτεί συναίνεση. Ένα ακίνητο μπορεί να βρίσκεται σε αρχαιολογική ή προστατευόμενη περιοχή.
Μια φαινομενικά απλή επισκευή μπορεί να χρειάζεται ικριώματα και αυξημένα μέτρα ασφάλειας. Και ένας μεγάλος προϋπολογισμός μπορεί να αλλάξει πλήρως την απαιτούμενη πολεοδομική διαδικασία.
Γι’ αυτό η σωστή προσέγγιση είναι μία: Πρώτα ελέγχουμε το ακίνητο και τη νομιμότητά του, μετά ο μηχανικός προσδιορίζει τη σωστή διοικητική πράξη, συγκεντρώνει τις απαιτούμενες εγκρίσεις και μελέτες και μόνο τότε ξεκινούν οι εργασίες.
Η ΕΕΔΜΚ δεν είναι απλώς ένα ηλεκτρονικό έντυπο. Είναι η τεχνική και πολεοδομική θωράκιση μιας σειράς παρεμβάσεων που μπορεί να είναι μικρότερες σε έκταση από μια νέα οικοδομή, αλλά παραμένουν κρίσιμες για την ασφάλεια, τη νομιμότητα και την πραγματική αξία ενός ακινήτου.
Του Μάνου Κρανίδη: Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY»,Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου,www.kramaproperty.com