Τα βασικά σημεία του άρθρου
- Η προκαταβολή δεν πρέπει να είναι η αρχή του ελέγχου ενός ακινήτου. Πρέπει να είναι το αποτέλεσμα ενός πρώτου ολοκληρωμένου ελέγχου.
- Ο αγοραστής χρειάζεται πριν δεσμευτεί έναν πρώτο συντονισμένο έλεγχο από μηχανικό, δικηγόρο και, στη συνέχεια, συμβολαιογράφο.
- Πριν από την προκαταβολή πρέπει να γνωρίζουμε τι αγοράζουμε, αν είναι νόμιμο, σε ποια πραγματική κατάσταση βρίσκεται, τι επιπλέον χρήματα θα χρειαστεί και αν η τιμή του είναι εύλογη.
Η αγορά κατοικίας είναι για τα περισσότερα νοικοκυριά μία από τις μεγαλύτερες οικονομικές αποφάσεις της ζωής τους. Ιδιαίτερα σήμερα, με τις τιμές των ακινήτων σε υψηλά επίπεδα και την προσφορά καλών κατοικιών περιορισμένη σε πολλές περιοχές, ο υποψήφιος αγοραστής συχνά αισθάνεται πίεση να αποφασίσει γρήγορα. «Υπάρχουν και άλλοι ενδιαφερόμενοι», «πρέπει να δοθεί προκαταβολή για να κλείσει το ακίνητο», «τα χαρτιά θα τα ελέγξουμε στη συνέχεια» είναι φράσεις που ακούγονται συχνά. Εδώ ακριβώς χρειάζεται προσοχή.
Η προκαταβολή δεν πρέπει να είναι η αρχή του ελέγχου ενός ακινήτου. Πρέπει να είναι το αποτέλεσμα ενός πρώτου ολοκληρωμένου ελέγχου.
Πριν δεσμευτούμε οικονομικά για την αγορά ενός ακινήτου πρέπει να γνωρίζουμε τι πραγματικά αγοράζουμε: ποια είναι η νομική κατάσταση του ακινήτου, εάν είναι πολεοδομικά νόμιμο, εάν τα πραγματικά τετραγωνικά συμφωνούν με τα σχέδια και τους τίτλους, ποια προβλήματα παρουσιάζει το κτίριο και, τελικά, εάν η τιμή που ζητείται ανταποκρίνεται στην πραγματική του κατάσταση και αξία.
Υπάρχουν τουλάχιστον 9 βασικοί έλεγχοι που κανονικά πρέπει να προηγούνται της προκαταβολής ή, όπου αυτό δεν είναι πρακτικά δυνατό, να αποτελούν σαφείς προϋποθέσεις οποιασδήποτε έγγραφης αρχικής συμφωνίας για συμβόλαιο.
Έλεγχος τίτλων και ιδιοκτησιακού καθεστώτος
Πρώτος είναι ο νομικός έλεγχος. Πρέπει να εξακριβωθεί ποιος είναι πραγματικά ο ιδιοκτήτης, με ποιον τίτλο απέκτησε το ακίνητο και αν υπάρχουν βάρη, υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, διεκδικήσεις ή άλλες εγγραφές που μπορούν να επηρεάσουν τη μεταβίβαση. Ο σχετικός έλεγχος πραγματοποιείται από τον δικηγόρο και τον συμβολαιογράφο στα αρμόδια στοιχεία του Κτηματολογίου και του τίτλου. Ιδιαίτερη σημασία έχουν επίσης η σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και ο κανονισμός του κτιρίου. Δεν αγοράζουμε απλώς «ένα διαμέρισμα 90 τ.μ.». Αγοράζουμε συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία με συγκεκριμένα δικαιώματα, ποσοστά συνιδιοκτησίας και ενδεχόμενες αποκλειστικές χρήσεις.
Πολεοδομικός έλεγχος και οικοδομική άδεια
Ο δεύτερος κρίσιμος έλεγχος είναι τεχνικός και πολεοδομικός. Ο μηχανικός πρέπει να αναζητήσει την οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια και να τα συγκρίνει με την πραγματική κατάσταση της κατοικίας. Εδώ μπορεί να εμφανιστούν σημαντικές αποκλίσεις: κλεισμένοι ημιυπαίθριοι χώροι, αλλαγές διαρρύθμισης όπου αυτές έχουν πολεοδομική σημασία, επεκτάσεις, διαφορετικά ανοίγματα, αλλαγές χρήσης, ενσωμάτωση κοινόχρηστων χώρων, αυθαίρετες αποθήκες ή άλλες κατασκευές. Το γεγονός ότι ένα ακίνητο κατοικείται επί δεκαετίες ή έχει μεταβιβαστεί στο παρελθόν δεν αποτελεί από μόνο του απόδειξη πολεοδομικής νομιμότητας.
Έλεγχος Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή Διηρημένης Ιδιοκτησίας
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα αποτελεί πλέον βασικό στοιχείο της διαδικασίας μεταβίβασης. Ο υποψήφιος αγοραστής δεν πρέπει όμως να την αντιμετωπίζει ως ένα ακόμη «χαρτί» του συμβολαίου. Πρέπει να εξετάζεται αν τα στοιχεία που περιλαμβάνονται στην Ταυτότητα συμφωνούν με την πραγματική εικόνα του ακινήτου, την οικοδομική άδεια, τις τυχόν δηλώσεις αυθαιρέτων και τα λοιπά στοιχεία του φακέλου. Η ύπαρξη Ηλεκτρονικής Ταυτότητας είναι σημαντική, αλλά δεν υποκαθιστά την αυτοψία και τον ανεξάρτητο τεχνικό έλεγχο για λογαριασμό του αγοραστή.
Έλεγχος πραγματικών τετραγωνικών και χώρων που αγοράζουμε
Ένα από τα συχνότερα σημεία σύγχυσης είναι η επιφάνεια. Άλλα τετραγωνικά μπορεί να αναφέρονται στην αγγελία, άλλα στον τίτλο, άλλα στην οικοδομική άδεια και διαφορετική εικόνα να προκύπτει από την πραγματική αποτύπωση. Χρειάζεται επίσης να γνωρίζουμε τι ακριβώς περιλαμβάνει η αγορά. Η αποθήκη είναι αυτοτελής ιδιοκτησία, παρακολούθημα ή κοινόχρηστος χώρος που χρησιμοποιείται στην πράξη από τον πωλητή; Η θέση στάθμευσης ανήκει νομικά στο διαμέρισμα; Είναι αποκλειστική χρήση ή αυτοτελής ιδιοκτησία; Η σοφίτα, το πατάρι ή ένας χώρος υπογείου περιλαμβάνεται νόμιμα στην ιδιοκτησία; Οι διαφορές αυτές επηρεάζουν όχι μόνο τη νομιμότητα αλλά και την πραγματική εμπορική αξία του ακινήτου.
Τεχνική αυτοψία – Δεν αγοράζουμε μόνο τετραγωνικά
Πριν από την προκαταβολή πρέπει να πραγματοποιείται ουσιαστική τεχνική αυτοψία, ιδιαίτερα στα παλαιότερα ακίνητα. Εξετάζουμε την κατάσταση του φέροντος οργανισμού στο μέτρο που είναι ορατός, ενδείξεις ρωγμών ή βλαβών, υγρασίες, στεγανώσεις, κουφώματα, ηλεκτρολογική και υδραυλική εγκατάσταση, θέρμανση και ψύξη, δάπεδα, λουτρά, κουζίνα και γενικά την κατάσταση συντήρησης. Είναι στοιχεία απαραίτητα για ένα πρώτο προϋπολογισμό των απαιτούμενων ανακαινίσεων. Μια φρεσκοβαμμένη κατοικία μπορεί να δείχνει εξαιρετική σε μία επίσκεψη, αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι έχουν λυθεί προβλήματα υγρασίας, παλαιών σωληνώσεων ή ανεπαρκούς θερμομόνωσης. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε διαμερίσματα τελευταίου ορόφου, ισόγεια, ημιυπόγεια και παλαιές πολυκατοικίες.
Έλεγχος πολυκατοικίας και κοινόχρηστων εγκαταστάσεων
Όταν αγοράζουμε διαμέρισμα, δεν αγοράζουμε μόνο το εσωτερικό του. Αγοράζουμε ταυτόχρονα συμμετοχή σε ένα ολόκληρο κτίριο. Πρέπει επομένως να εξετάζουμε την ηλικία και γενική κατάσταση της πολυκατοικίας, τις όψεις, το δώμα και τη μόνωσή του, τον ανελκυστήρα, τις κεντρικές εγκαταστάσεις, το λεβητοστάσιο, τις αποχετεύσεις και τους κοινόχρηστους χώρους. Χρειάζεται επίσης να πληροφορούμαστε αν έχουν αποφασιστεί ή αναμένονται σημαντικές εργασίες: επισκευή όψεων, αντικατάσταση ανελκυστήρα, στεγανοποίηση δώματος, αλλαγή κεντρικής θέρμανσης ή άλλες μεγάλες παρεμβάσεις. Μια δαπάνη αρκετών χιλιάδων ευρώ λίγο μετά την αγορά αλλάζει ουσιαστικά τον πραγματικό προϋπολογισμό της επένδυσης.
Κανονισμός πολυκατοικίας και επιτρεπόμενη χρήση
Ο κανονισμός της πολυκατοικίας συχνά παραβλέπεται. Πρέπει να εξετάζεται ιδιαίτερα όταν ο αγοραστής έχει συγκεκριμένο σχέδιο αξιοποίησης του ακινήτου. Μπορεί να υπάρχουν περιορισμοί σχετικά με επαγγελματικές χρήσεις, πινακίδες, επεμβάσεις στις όψεις, κοινόχρηστους χώρους ή άλλες δραστηριότητες. Παράλληλα, όταν η αγορά γίνεται με σκοπό διαφορετική χρήση από την υφιστάμενη, χρειάζεται έλεγχος των χρήσεων γης της περιοχής, της νόμιμης χρήσης του χώρου και των απαιτούμενων αδειοδοτικών διαδικασιών. Το ότι ένας χώρος βρίσκεται σε καλή εμπορική θέση δεν σημαίνει αυτομάτως ότι επιτρέπεται οποιαδήποτε χρήση.
Εκτίμηση κόστους ανακαίνισης πριν συμφωνήσουμε την τιμή
Αυτός είναι ένας από τους σημαντικότερους οικονομικούς ελέγχους. Σε ένα ακίνητο ηλικίας 30, 40 ή 50 ετών δεν πρέπει να υπολογίζουμε μόνο την τιμή αγοράς. Πρέπει να υπολογίζουμε: τιμή αγοράς + φόρους και έξοδα συναλλαγής + κόστος ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης + πιθανές κοινόχρηστες εργασίες. Μια κατοικία που πωλείται 20.000 ευρώ φθηνότερα από μία ανακαινισμένη μπορεί τελικά να κοστίσει περισσότερο εάν χρειάζεται πλήρη αντικατάσταση ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων, κουφωμάτων, θέρμανσης, κουζίνας και λουτρών. Ο μηχανικός μπορεί πριν από την αγορά να δώσει έναν πρώτο ρεαλιστικό προϋπολογισμό εργασιών. Αυτό δίνει στον αγοραστή και ισχυρότερο εργαλείο διαπραγμάτευσης της τελικής τιμής.
Έλεγχος εμπορικής αξίας και της ίδιας της προκαταβολής
Τελευταίος αλλά καθοριστικός έλεγχος είναι αν η ζητούμενη τιμή είναι πραγματικά λογική. Δεν αρκεί να συγκρίνουμε δύο αγγελίες στην ίδια περιοχή. Η αξία επηρεάζεται από τον όροφο, την ηλικία, την κατάσταση, τη θέα, τον προσανατολισμό, τη φωτεινότητα, τη θέση στάθμευσης, την ενεργειακή κατάσταση, τη νομιμότητα, το κόστος ανακαίνισης, την ποιότητα του κτιρίου και φυσικά την ακριβή θέση. Μια διαφορά ακόμη και λίγων οικοδομικών τετραγώνων μπορεί να επηρεάζει σημαντικά την αξία. Και φτάνουμε στην ίδια την προκαταβολή.
Δεν δίνουμε χρήματα μόνο και μόνο για να “κλείσουμε” ένα ακίνητο χωρίς να γνωρίζουμε ακριβώς με ποιους όρους τα δίνουμε. Εάν υπογράφεται ιδιωτικό συμφωνητικό ή άλλη έγγραφη συμφωνία, πρέπει να είναι απολύτως σαφές τι συμβαίνει εάν ο νομικός ή τεχνικός έλεγχος αποκαλύψει ουσιώδες πρόβλημα, εάν δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση, εάν απαιτούνται πολεοδομικές ενέργειες ή εάν δεν εγκριθεί η απαιτούμενη τραπεζική χρηματοδότηση, εφόσον η αγορά εξαρτάται από αυτή. Η διατύπωση και οι συνέπειες της προκαταβολής είναι θέμα που πρέπει να ελέγχεται από τον αρμόδιο δικηγόρο πριν υπογράψει ή καταβάλει χρήματα ο αγοραστής. Ο σωστός προέλεγχος κοστίζει λίγο μπροστά σε μια λανθασμένη αγορά. Στην αγορά κατοικίας υπάρχει συχνά η λανθασμένη αντίληψη ότι οι αναλυτικοί έλεγχοι μπορούν να γίνουν μετά την προκαταβολή, όταν θα ξεκινήσει η διαδικασία του συμβολαίου. Αυτή η λογική αντιστρέφει τη σωστή σειρά.
Ο αγοραστής χρειάζεται πριν δεσμευτεί έναν πρώτο συντονισμένο έλεγχο από μηχανικό, δικηγόρο και, στη συνέχεια, συμβολαιογράφο, ανάλογα με το στάδιο της συναλλαγής. Ο μηχανικός εξετάζει το ακίνητο τεχνικά και πολεοδομικά. Ο δικηγόρος το ιδιοκτησιακό και νομικό σκέλος. Ο συμβολαιογράφος οργανώνει και ελέγχει τα στοιχεία που απαιτούνται για τη νόμιμη μεταβίβαση. Ιδιαίτερα όταν η αγορά χρηματοδοτείται με στεγαστικό δάνειο, πρέπει να υπάρχει και έγκαιρη εικόνα της χρηματοδοτικής δυνατότητας. Η έγκριση ενός συγκεκριμένου ποσού δανείου δεν σημαίνει απαραίτητα ότι η τράπεζα θα χρηματοδοτήσει οποιοδήποτε ακίνητο σε οποιαδήποτε συμφωνηθείσα τιμή.
Το ακίνητο πρέπει να το αγοράζουμε δύο φορές: πρώτα στα χαρτιά και μετά στο συμβόλαιο
Η αγορά μιας κατοικίας δεν πρέπει να βασίζεται μόνο στην πρώτη εντύπωση. Η θέα, η περιοχή, η ανακαίνιση ή μια ελκυστική τιμή είναι σημαντικά, αλλά δεν αρκούν. Πίσω από κάθε ακίνητο υπάρχει ένας τεχνικός, πολεοδομικός, νομικός και οικονομικός φάκελος που πρέπει να ελεγχθεί. Πριν από την προκαταβολή πρέπει να γνωρίζουμε τι αγοράζουμε, αν είναι νόμιμο, σε ποια πραγματική κατάσταση βρίσκεται, τι επιπλέον χρήματα θα χρειαστεί και αν η τιμή του είναι εύλογη. Η προκαταβολή δεν πρέπει να δίνεται επειδή φοβόμαστε ότι «θα χάσουμε την ευκαιρία».
Γιατί στην αγορά ακινήτων, πολύ μεγαλύτερο κόστος από το να χάσουμε μια καλή ευκαιρία μπορεί να έχει το να δεσμευτούμε σε μια λάθος αγορά.
*Γράφει ο Μάνος Κρανίδης, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY»,Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου