Οι νέες παρεμβάσεις που προετοιμάζει η κυβέρνηση για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Πώς θα λειτουργήσει το διαρκές πρόγραμμα χρηματοδότησης, το οποίο θα έχει ουσιαστικές διαφορές με το «Σπίτι μου» και θα δίνει κίνητρα στα πιστωτικά ιδρύματα. Θα βασίζεται στο γαλλικό μοντέλο, το οποίο στηρίζεται στην απόκτηση πρώτης κατοικίας με μηδενικό επιτόκιο. Τι προβλέπεται για την αξιοποίηση της δημόσιας γης στα νησιά και τι αλλάζει στην Golden Visa.
Της ΣΙΣΣΥΣ ΣΤΑΥΡΟΠΙΕΡΡΑΚΟΥ – ΠΗΓΗ: Realnews
Eνα νέο στεγαστικό πρόγραμμα σχεδιάζει το οικονομικό επιτελείο, με διαφορετική στόχευση από το υφιστάμενο «Σπίτι μου». Αντί της άμεσης επιδότησης επιτοκίου από εθνικούς ή κοινοτικούς πόρους, προβλέπεται η παροχή φορολογικών ελαφρύνσεων στα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, όταν αυτά χορηγούν στεγαστικά δάνεια με μειωμένο επιτόκιο σε επιλέξιμους δικαιούχους. Παράλληλα, στο τραπέζι βρίσκονται παρατάσεις φορολογικών μέτρων και κινήτρων που λήγουν στο τέλος του 2026, ενώ η εθνική στρατηγική για τη στεγαστική πολιτική 2026-2035, που αποτελεί τον επίσημο δεκαετή σχεδιασμό για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος, περιλαμβάνει νέα μέτρα. Μεταξύ αυτών συγκαταλέγονται φορολογικά κίνητρα για την κατασκευή προσιτών κατοικιών, καθώς και μια νέα κατηγορία Golden Visa, η οποία θα συνδέεται με τη μακροχρόνια μίσθωση.
Η νέα παρέμβαση για το στεγαστικό πρόγραμμα ενδέχεται να περιλαμβάνει ακόμη και επιδότηση για την αποπεράτωση πρώτης κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο. Το μέτρο που περιλαμβάνεται στο εθνικό στεγαστικό σχέδιο προβλέπει τη δημιουργία ενός προγράμματος που θα παρέχει μόνιμες φορολογικές ελαφρύνσεις στα τραπεζικά ιδρύματα της χώρας, όταν αυτά χορηγούν στεγαστικά δάνεια με μειωμένο επιτόκιο σε επιλέξιμους δικαιούχους.
Με αυτόν τον τρόπο, το νέο στεγαστικό πρόγραμμα δεν θα εξαρτάται από τους ευρωπαϊκούς πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης, ούτε θα έχει προσωρινό χαρακτήρα ή προκαθορισμένο προϋπολογισμό.
Αντιθέτως, οι φορολογικές πιστώσεις προς τις τράπεζες θα έχουν μόνιμο χαρακτήρα και τα χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια για επιλέξιμους δικαιούχους θα ενσωματωθούν στη συνήθη τραπεζική διαδικασία. Η συγκεκριμένη προσέγγιση βασίζεται σε αντίστοιχες ευρωπαϊκές πρακτικές.
Οι τράπεζες θα μπορούν έτσι να προσφέρουν απευθείας στεγαστικά δάνεια με χαμηλότερα επιτόκια σε επιλέξιμους νέους και νέες που επιθυμούν να αποκτήσουν την πρώτη τους κατοικία. Ετσι το κόστος απόκτησης πρώτης κατοικίας εκτιμάται ότι θα μειωθεί, χωρίς η στεγαστική πολιτική της χώρας να εξαρτάται από ευρωπαϊκούς πόρους και έκτακτες χρηματοδοτήσεις. Παράλληλα, οι ενδιαφερόμενοι δεν θα χρειάζεται να περιμένουν την προκήρυξη ενός νέου κύκλου προγράμματος, ενώ θα περιορίζεται και ο κίνδυνος έντονων στρεβλώσεων στην αγορά κατοικίας λόγω της απότομης αύξησης της ζήτησης, όπως συνέβη με τα προγράμματα «Σπίτι μου» και «Σπίτι μου ΙΙ».
Το γαλλικό μοντέλο
Το νέο πρόγραμμα σχεδιάζεται με βάση αντίστοιχες ευρωπαϊκές πρακτικές, με κεντρικό το Pret a Taux Zero (PTZ ) στη Γαλλία, το οποίο στηρίζει την απόκτηση πρώτης κατοικίας μέσω άτοκης ή ιδιαίτερα ευνοϊκής χρηματοδότησης για επιλέξιμα νοικοκυριά.
Το PTZ είναι ένα κρατικά υποστηριζόμενο στεγαστικό πρόγραμμα στη Γαλλία, με στόχο να διευκολύνει την απόκτηση κύριας κατοικίας, ιδιαίτερα για νοικοκυριά που δεν ήταν ιδιοκτήτες της κύριας κατοικίας τους κατά τα δύο προηγούμενα έτη.
Το βασικό του πλεονέκτημα είναι ότι πρόκειται για δάνειο μηδενικού επιτοκίου, γεγονός που σημαίνει ότι ο δικαιούχος αποπληρώνει μόνο το κεφάλαιο που δανείστηκε, χωρίς επιβάρυνση από τόκους.
Το PTZ δεν καλύπτει το σύνολο της αξίας του ακινήτου. Χρηματοδοτεί μέρος της αγοράς και συνδυάζεται συνήθως με συμβατικό στεγαστικό δάνειο, ίδια συμμετοχή ή άλλες μορφές χρηματοδότησης.
Το ύψος του άτοκου δανείου εξαρτάται από σειρά κριτηρίων, όπως το εισόδημα του νοικοκυριού, ο αριθμός των ατόμων που θα κατοικούν στο ακίνητο, η γεωγραφική ζώνη και η αξία της κατοικίας.
Από το 2025, το πρόγραμμα έχει διευρυνθεί και μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την αγορά ή την κατασκευή νέων κατοικιών σε ολόκληρη τη Γαλλία. Για την αγορά παλαιότερων ακινήτων ισχύουν αυστηρότερες προϋποθέσεις και, σε αρκετές περιπτώσεις, απαιτούνται σημαντικές εργασίες ανακαίνισης ή ενεργειακής αναβάθμισης.
Η συνολική διάρκεια αποπληρωμής μπορεί να φτάσει έως και τα 25 χρόνια. Επιπλέον, ανάλογα με το εισόδημα του δικαιούχου, μπορεί να προβλέπεται περίοδος αναβολής, κατά την οποία η αποπληρωμή του PTZ αρχίζει αρκετά χρόνια μετά την αγορά. Με αυτόν τον τρόπο μειώνεται η αρχική οικονομική επιβάρυνση και διευκολύνεται σημαντικά η πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση.
Στις αλλαγές που έρχονται περιλαμβάνονται:
Αναστολή ΦΠΑ
Το μέτρο οδεύει προς παράταση για έναν ακόμη χρόνο. Η αναστολή επιβολής ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων κατοικιών θεωρείται ιδιαίτερα σημαντική για τη διατήρηση της οικοδομικής δραστηριότητας και την ενίσχυση της προσφοράς νέων κατοικιών.
Η επαναφορά του ΦΠΑ θα αύξανε σημαντικά το κόστος των νεόδμητων ακινήτων, σε μια περίοδο κατά την οποία οι τιμές βρίσκονται ήδη σε υψηλά επίπεδα. Με το ισχύον καθεστώς, οι αγοραστές καταβάλλουν φόρο μεταβίβασης 3%, γεγονός που περιορίζει αισθητά το συνολικό κόστος απόκτησης ενός ακινήτου.
Στον «πάγο» και ο φόρος υπεραξίας 15%
Παράταση αναμένεται και για την αναστολή του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Πρόκειται για έναν φόρο που έχει θεσπιστεί, αλλά ουσιαστικά δεν εφαρμόστηκε ποτέ, καθώς εκτιμάται ότι η ενεργοποίησή του θα λειτουργούσε αποτρεπτικά για τις αγοραπωλησίες ακινήτων. Μάλιστα, δεν αποκλείεται η οριστική κατάργησή του, ώστε να κλείσει μια εκκρεμότητα που διατηρείται εδώ και χρόνια.
Φορολογικά κίνητρα
Στην εθνική στεγαστική στρατηγική περιλαμβάνεται σχέδιο για την παροχή φορολογικών κινήτρων σε κατασκευαστικές εταιρείες. Στόχος είναι η ανέγερση κατοικιών που θα διατίθενται σε μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ή κοινωνικό ενοίκιο.
Η δυνατότητα αυτή βασίζεται στην ευρωπαϊκή οδηγία 2022/542 για τον ΦΠΑ, η οποία επιτρέπει την εφαρμογή μειωμένου συντελεστή στην «παροχή και στην κατασκευή κατοικιών στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής». Το μέτρο θα μπορούσε να συνδυαστεί με πρόσθετα φορολογικά κίνητρα, όπως η μείωση ή ακόμη και η απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ, ώστε να καταστεί ελκυστικότερη η ανάπτυξη κατοικιών προσιτού κόστους από ιδιώτες και θεσμικούς επενδυτές.
Παράλληλα, προβλέπεται η δυνατότητα θέσπισης μηχανισμού επιστροφής των φορολογικών ωφελημάτων σε περίπτωση πρόωρης πώλησης του ακινήτου, αλλαγής χρήσης ή μετατροπής του σε κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Ως ευρωπαϊκά πρότυπα αναφέρονται η Πορτογαλία, όπου εφαρμόζεται συντελεστής ΦΠΑ 6%, και η Γαλλία, όπου ο αντίστοιχος συντελεστής για την προσιτή κατοικία διαμορφώνεται στο 10%.
«Φρένο» σε νέα Airbnb
Η αναστολή νέων εγγραφών στο μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής στις περιοχές όπου ισχύουν ήδη περιορισμοί φαίνεται ότι θα επεκταθεί και το 2027. Παράλληλα, εξετάζεται η ένταξη και άλλων περιοχών στις οποίες η μεγάλη εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει περιορίσει τη διαθεσιμότητα κατοικιών και έχει ασκήσει ανοδικές πιέσεις στα ενοίκια.
Τέλος τα μετρητά στα ενοίκια
Από την 1η Οκτωβρίου του 2026, κάθε πληρωμή ενοικίου που πραγματοποιείται εκτός του τραπεζικού συστήματος θα συνεπάγεται σημαντικές απώλειες τόσο για τους ενοικιαστές όσο και για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Οι ενοικιαστές που θα εξακολουθήσουν να καταβάλλουν το ενοίκιο με μετρητά θα χάνουν την επιστροφή ενός ενοικίου τον χρόνο, καθώς και κάθε στεγαστική ενίσχυση ή επίδομα που συνδέεται με τη μίσθωση κατοικίας.
Από την πλευρά τους, οι ιδιοκτήτες που θα συνεχίσουν να εισπράττουν τα μισθώματα «στο χέρι» θα χάνουν την έκπτωση 5% επί του εισοδήματος από ενοίκια, γεγονός που θα οδηγεί σε υψηλότερη φορολογική επιβάρυνση.
Νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης
Ένας νέος φόρος σχεδιάζεται για τους ιδιοκτήτες ακινήτων από την 1η Ιανουαρίου του 2027. Πρόκειται για το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ), το οποίο θα αντικαταστήσει το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦΗΧ), που καταργούνται στο τέλος του 2026.
Η εφαρμογή του Τέλους Τοπικής Ανάπτυξης αναμένεται να επιφέρει μεγαλύτερες επιβαρύνσεις στα νεόδμητα ακίνητα μεγάλης επιφάνειας που βρίσκονται σε περιοχές με υψηλές αντικειμενικές αξίες και, αντίθετα, ελαφρύνσεις σε παλαιότερα ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές με χαμηλές ή μεσαίες αντικειμενικές αξίες.
Τα τελικά ποσά του Τέλους Τοπικής Ανάπτυξης, τα οποία θα εισπράττονται μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος, θα καθορίζονται με βάση τον συντελεστή που θα επιλέγει κάθε δήμος και ο οποίος θα κυμαίνεται από 0,3‰ έως 0,7‰.
Νέα Golden Visa
Η Golden Visa ενδέχεται να αποκτήσει μια νέα, ειδική κατηγορία, με διαφορετική φιλοσοφία από το σημερινό καθεστώς.
Ο ξένος επενδυτής θα μπορεί να αποκτά χαρτοφυλάκιο με περισσότερα από ένα ακίνητα, αναλαμβάνοντας όμως την υποχρέωση να τα διαθέτει αποκλειστικά σε μακροχρόνια μίσθωση για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.
Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν θα επιτρέπεται, ενώ θα προβλέπεται μηχανισμός παρακολούθησης της πραγματικής χρήσης των ακινήτων. Στόχος είναι τα κεφάλαια που εισέρχονται στη χώρα μέσω της Golden Visa να συμβάλλουν στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών στη μακροχρόνια αγορά, αντί να αφαιρούν ακίνητα από αυτήν.
Δημόσια γη στα νησιά
Στον σχεδιασμό εντάσσεται και η εκμετάλλευση αναξιοποίητης δημόσιας γης σε νησιά όπου το στεγαστικό πρόβλημα έχει λάβει μεγάλες διαστάσεις. Ιδιώτες επενδυτές θα μπορούν να αναλαμβάνουν την ανάπτυξη κατοικιών σε δημόσιες εκτάσεις, με την υποχρέωση μέρος των ακινήτων να διατίθεται με κοινωνικό ή προσιτό ενοίκιο, για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.