Τα βασικά σημεία του άρθρου
- Ένα από τα πιο κρίσιμα σημεία του νέου Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης είναι η δημιουργία δύο νέων τελών επί της ακίνητης περιουσίας, του «Τέλους Τοπικής Ανάπτυξης» και του «Τέλους Περιφερειακής Ανάπτυξης», που αντικαθιστούν ΦΗΧ και ΤΑΠ από το 2027.
- Με το νέο σύστημα, τα τέλη υπολογίζονται πλέον πάνω στην αξία του ακινήτου, με ετήσια επαναλαμβανόμενη χρέωση και δυνατότητα διαφοροποίησης συντελεστών από δήμους και περιφέρειες. Αυτό δημιουργεί έντονη αβεβαιότητα για το πραγματικό κόστος.
- Δημιουργείται ένας νέος μόνιμος μηχανισμός επιβάρυνσης ακινήτων από την αυτοδιοίκηση, με λογική αντίστοιχη εκείνης του ΕΝΦΙΑ, προκαλώντας προβληματισμό για ένα δεύτερο επίπεδο φορολόγησης της ιδιοκτησίας.
Ένα από τα πιο κρίσιμα και αμφιλεγόμενα σημεία του νέου Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης είναι η δημιουργία δύο νέων τελών επί της ακίνητης περιουσίας: του «Τέλους Τοπικής Ανάπτυξης» (ΤΤΑ) υπέρ των δήμων και του «Τέλους Περιφερειακής Ανάπτυξης» (ΤΠΑ) υπέρ των περιφερειών.
Πρόκειται για μία από τις μεγαλύτερες αλλαγές στη χρηματοδότηση της αυτοδιοίκησης εδώ και δεκαετίες, καθώς αλλάζει συνολικά η φιλοσοφία επιβολής δημοτικών επιβαρύνσεων.
Έως σήμερα:
- ο Φόρος Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦΗΧ) υπολογιζόταν κυρίως ανά τετραγωνικό μέτρο,
- ενώ το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) αποτελούσε μικρή επιβάρυνση επί της αντικειμενικής αξίας.
Με το νέο σύστημα, το μοντέλο αλλάζει πλήρως:
- τα νέα τέλη υπολογίζονται πάνω στην αξία του ακινήτου,
- με ετήσια επαναλαμβανόμενη χρέωση,
- και με δυνατότητα διαφοροποίησης συντελεστών από δήμους και περιφέρειες.
Με απλά λόγια: δημιουργείται ένας νέος μόνιμος μηχανισμός επιβάρυνσης ακινήτων από την αυτοδιοίκηση, με λογική αντίστοιχη εκείνης του ΕΝΦΙΑ, δηλαδή ετήσια χρέωση με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου.
Τι αλλάζει από το 2027
Συνοπτικά, το άρθρο 448 του σχεδίου νόμου του νέου κώδικα ΟΤΑ προβλέπει ρητά ότι:
- από 1/1/2027 καταργούνται:
- ο ΦΗΧ,
- και το ΤΑΠ.
Στη θέση τους εισάγεται το νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης.
Παράλληλα θεσπίζεται και το Τέλος Περιφερειακής Ανάπτυξης, το οποίο προβλέπεται στο άρθρο 447.
Άρα η πραγματική εικόνα δεν είναι ότι τα νέα τέλη προστίθενται πάνω στα παλιά, αλλά ότι:
- αντικαθιστούν ΦΗΧ και ΤΑΠ,
- ενώ προστίθεται και δεύτερο επίπεδο επιβάρυνσης υπέρ περιφερειών.
Η μεγάλη μεταβολή
Η ουσιαστική αλλαγή δεν είναι μόνο ποσοτική αλλά κυρίως ποιοτική.
Μέχρι σήμερα ο βασικός δημοτικός φόρος: συνδεόταν με τα τετραγωνικά μέτρα.
Πλέον: συνδέεται με την αξία του ακινήτου.
Αυτό σημαίνει ότι δύο ίδια διαμερίσματα 100 τ.μ. σε διαφορετικές περιοχές, θα πληρώνουν τελείως διαφορετικά ποσά.
Έτσι το σύστημα μετακινείται: από χρέωση χρήσης υπηρεσιών, σε μόνιμη επιβάρυνση κατοχής περιουσίας.
Πώς θα υπολογίζονται τα νέα τέλη
Το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ):
- θα επιβάλλεται από τους δήμους,
- με συντελεστή από 0,30‰ έως 0,70‰ επί της αξίας ακινήτου.
Το Τέλος Περιφερειακής Ανάπτυξης (ΤΠΑ):
- θα επιβάλλεται από τις περιφέρειες,
- με συντελεστή από 0,15‰ έως 0,35‰.
Άρα η συνολική επιβάρυνση μπορεί να φτάσει έως 1,05‰ επί της αντικειμενικής αξίας.
Και αυτό είναι το σημείο που προκαλεί τη μεγαλύτερη ανησυχία στην αγορά ακινήτων.
Γιατί υπάρχει αβεβαιότητα
Η κυβέρνηση υποστηρίζει ότι δεν πρόκειται για νέα συνολική επιβάρυνση, αφού καταργούνται ΦΗΧ και ΤΑΠ. Τυπικά αυτό είναι σωστό.
Ωστόσο το νομοσχέδιο:
- δίνει μεγάλο εύρος συντελεστών,
- αφήνει σημαντική διακριτική ευχέρεια σε δήμους και περιφέρειες,
- και δεν θέτει σαφές ανώτατο πλαφόν συνολικής επιβάρυνσης.
Αυτό δημιουργεί έντονη αβεβαιότητα για το πραγματικό κόστος που θα αντιμετωπίσουν οι ιδιοκτήτες από το 2027.
Και η ανησυχία είναι ότι πολλοί δήμοι, υπό πίεση οικονομικών αναγκών, θα επιλέξουν συντελεστές κοντά στα ανώτατα όρια.
Τρία χαρακτηριστικά παραδείγματα
Περιοχή χαμηλής τιμής ζώνης
Διαμέρισμα 100 τ.μ. Αντικειμενική αξία: 120.000€
Με μέγιστους συντελεστές:
- ΤΤΑ: 84€
- ΤΠΑ: 42€
Σύνολο: 126€ ετησίως
Σήμερα: ΦΗΧ + ΤΑΠ κυμαίνονται περίπου στα 80€.
Άρα η μεταβολή είναι σχετικά περιορισμένη στα 46 ευρω ετησίως.
Περιοχή μεσαίας τιμής ζώνης
Διαμέρισμα 100 τ.μ. Αντικειμενική αξία: 300.000€
Με μέγιστους συντελεστές:
- ΤΤΑ: 210€
- ΤΠΑ: 105€
Σύνολο: 315€ ετησίως
Σήμερα: ΦΗΧ + ΤΑΠ περίπου 140€.
Άρα εμφανίζεται ήδη σημαντική αύξηση περίπου 175 ευρώ ετησίως
Περιοχή υψηλής τιμής ζώνης
Διαμέρισμα 100 τ.μ. Αντικειμενική αξία: 700.000€
Με μέγιστους συντελεστές:
- ΤΤΑ: 490€
- ΤΠΑ: 245€
Σύνολο: 735€ ετησίως
Σήμερα: ΦΗΧ + ΤΑΠ περίπου 280€.
Σε ακριβές περιοχές η νέα επιβάρυνση μπορεί να γίνει ιδιαίτερα υψηλή περίπου 455 ευρώ ετησίως.
Το μεγάλο πολιτικό ζήτημα
Η μεγάλη συζήτηση πλέον αφορά:
- αν η αυτοδιοίκηση πρέπει να αποκτήσει σταθερό μηχανισμό φορολόγησης ακίνητης περιουσίας,
- και μέχρι ποιο σημείο αυτό είναι κοινωνικά και οικονομικά βιώσιμο.
Οι υποστηρικτές του νέου μοντέλου λένε ότι:
- ενισχύεται η οικονομική αυτοτέλεια δήμων και περιφερειών,
- περιορίζεται η εξάρτηση από κρατικές επιχορηγήσεις,
- και δημιουργούνται πιο σταθερά έσοδα για τοπικές υποδομές.
Οι επικριτές αντιτείνουν ότι:
- δημιουργείται δεύτερος μόνιμος μηχανισμός επιβάρυνσης ακινήτων,
- χωρίς σαφές όριο,
- σε μία χώρα όπου η ακίνητη περιουσία ήδη φορολογείται βαριά.
Επιπλέον, εκφράζεται έντονος προβληματισμός για το γεγονός ότι οι δήμοι και οι περιφέρειες αποκτούν πλέον δυνατότητα να αυξάνουν σταδιακά συντελεστές, χωρίς να υπάρχει εγγύηση ότι οι συνολικές χρεώσεις θα παραμείνουν κοντά στα σημερινά επίπεδα.
Το ζήτημα γίνεται ακόμη πιο έντονο στις περιοχές υψηλής αντικειμενικής αξίας, όπου:
- η επιβάρυνση αποσυνδέεται πλήρως από τη χρήση υπηρεσιών,
- και συνδέεται αποκλειστικά με την αξία κατοχής του ακινήτου.
Η λύση που προτείνεται
Μία πιο ισορροπημένη προσέγγιση θα ήταν:
- να εφαρμοστεί μόνο το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης των δήμων,
- χωρίς το νέο Περιφερειακό Τέλος.
Με αυτόν τον τρόπο:
- θα αντικαθίσταντο ΦΗΧ και ΤΑΠ από ένα ενιαίο τέλος,
- θα μειωνόταν ο αριθμός επιβαρύνσεων,
- και η συνολική χρέωση θα μπορούσε να παραμείνει κοντά στα σημερινά επίπεδα.
Η λύση αυτή θεωρείται πιο δίκαιη για τρεις λόγους.
Πρώτον, οι δήμοι παρέχουν τις άμεσες υπηρεσίες προς τους πολίτες και άρα έχουν ισχυρότερη νομιμοποίηση να επιβάλλουν σχετικό τέλος.
Δεύτερον, οι περιφέρειες διαθέτουν ήδη σημαντικά έσοδα:
- κρατικές μεταβιβάσεις,
- ευρωπαϊκά προγράμματα,
- ειδικά τέλη,
- και πλήθος άλλων πηγών χρηματοδότησης.
Δεν είναι αναγκαίο να αποκτήσουν και άμεση ετήσια επιβάρυνση επί της ακίνητης περιουσίας των πολιτών.
Τρίτον, αποφεύγεται η δημιουργία δεύτερου επιπέδου μόνιμης χρέωσης πάνω στα ακίνητα.
Η λογική αυτή βρίσκεται κοντά και στις θέσεις που διατυπώνει η ΠΟΜΙΔΑ, η οποία ζητά:
- περιορισμό των νέων επιβαρύνσεων ακινήτων με σαφή όρια στους συντελεστές. Άλλωστε σήμερα ήδη έχουμε 45 φόρους και τέλη στα ακίνητα. Ας γίνουν 44 όχι 46.
- αποφυγή μετατροπής της αυτοδιοίκησης σε δεύτερο φοροεισπρακτικό μηχανισμό ακινήτων.
Το βέβαιο είναι ότι η συζήτηση για τα νέα τέλη δεν αφορά απλώς μια τεχνική αλλαγή στη χρηματοδότηση της αυτοδιοίκησης. Αφορά κάτι πολύ βαθύτερο: το πώς θα φορολογείται η ιδιοκτησία τα επόμενα χρόνια, ποια θα είναι τα όρια της οικονομικής αυτοτέλειας δήμων και περιφερειών και ποια τελικά θα είναι η σχέση κράτους, αυτοδιοίκησης και πολίτη.
Για πρώτη φορά μετά από δεκαετίες, δημιουργείται ένα μόνιμο σύστημα ετήσιας επιβάρυνσης ακινήτων από περισσότερα επίπεδα διοίκησης, με βάση όχι τη χρήση υπηρεσιών αλλά την αξία της περιουσίας. Η αυτοδιοίκηση αποκτά πλέον τη δυνατότητα να στηρίζει σημαντικό μέρος των εσόδων της απευθείας στην ακίνητη περιουσία των πολιτών, κάτι που μέχρι σήμερα γινόταν κυρίως μέσω του κεντρικού κράτους και του ΕΝΦΙΑ.
Το κρίσιμο ζήτημα είναι αν αυτή η μετάβαση θα γίνει με όρους ισορροπίας και κοινωνικής δικαιοσύνης ή αν θα οδηγήσει σε έναν νέο κύκλο συνεχών αυξήσεων επιβαρύνσεων στα ακίνητα. Και αυτό γιατί η ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα δεν θεωρείται απλώς επενδυτικό προϊόν. Για εκατομμύρια πολίτες αποτελεί:
- την κύρια αποταμίευση μιας ζωής,
- την οικογενειακή ασφάλεια,
- το μέσο στήριξης παιδιών και επόμενων γενεών,
- πολλές φορές ακόμη και τη μοναδική προστασία απέναντι στην οικονομική αβεβαιότητα.
Γι’ αυτό και η συζήτηση για τα νέα τέλη δεν είναι λογιστική ούτε τεχνοκρατική. Είναι βαθιά πολιτική και κοινωνική. Το βασικό ερώτημα που ανακύπτει είναι αν η οικονομική ενίσχυση της αυτοδιοίκησης πρέπει να στηρίζεται κυρίως:
- σε μεταφορά κρατικών πόρων,
- σε καλύτερη αξιοποίηση ευρωπαϊκών χρηματοδοτήσεων,
- και σε αποτελεσματικότερη διαχείριση, αν θα βασιστεί τελικά σε μία διαρκώς αυξανόμενη επιβάρυνση της ιδιοκτησίας.
Το επόμενο διάστημα, καθώς το νομοσχέδιο θα συζητείται δημόσια, η κυβέρνηση θα κληθεί να απαντήσει σε κρίσιμα ερωτήματα:
- Θα αποτραπεί η συνεχής αύξηση συντελεστών από δήμους και περιφέρειες;
- Θα προστατευθούν οι περιοχές με πολύ υψηλές αντικειμενικές αξίες αλλά όχι αντίστοιχα εισοδήματα;
- Και κυρίως: πώς θα διασφαλιστεί ότι η νέα αρχιτεκτονική χρηματοδότησης δεν θα μετατραπεί σταδιακά σε έναν δεύτερο μόνιμο μηχανισμό φορολόγησης ακινήτων;
Αυτά είναι τα πραγματικά ζητήματα που ανοίγει ο νέος Κώδικας Αυτοδιοίκησης και πάνω σε αυτά θα κριθεί τελικά αν πρόκειται για μία νέα, διαρκή επιβάρυνση της ιδιοκτησίας.
Γράφει ο Mάνος Κρανίδης, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY», Γραμματέας Ενημέρωσης μέλος ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ, Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου,www.kramaproperty.com