Τα βασικά σημεία του άρθρου
- Η σημαντικότερη εξέλιξη είναι η απόφαση να εκσυγχρονιστεί και να κωδικοποιηθεί το σύνολο της νομοθεσίας για την οροφοϊδιοκτησία, συγκεντρώνοντας σε ένα ενιαίο πλαίσιο κανόνες διάσπαρτους επί σχεδόν έναν αιώνα.
- Το νέο πλαίσιο εξετάζει αποτελεσματικότερους τρόπους είσπραξης κοινοχρήστων και σαφέστερες αρμοδιότητες για τον διαχειριστή, ενώ θα διευκολύνει και την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων.
- Προβλέπονται επίσης ξεκάθαροι κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς και η δυνατότητα ηλεκτρονικών συνελεύσεων και ψηφοφορίας για την επίλυση χρόνιων προβλημάτων.
Αν είστε ιδιοκτήτης διαμερίσματος, πιθανότατα έχετε βρεθεί κάποια στιγμή μπροστά σε ένα γνώριμο πρόβλημα. Ένας συνιδιοκτήτης δεν πληρώνει κοινόχρηστα, κάποιος διαφωνεί με μια αναγκαία επισκευή, ο κανονισμός της πολυκατοικίας έχει συνταχθεί πριν από δεκαετίες και δεν μπορεί εύκολα να τροποποιηθεί, ενώ η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, φορτιστών ηλεκτρικών αυτοκινήτων ή ακόμη και η χρήση ενός διαμερίσματος για βραχυχρόνια μίσθωση γίνεται αφορμή για έντονες αντιπαραθέσεις.
Τα περισσότερα από αυτά τα ζητήματα έχουν κοινή αφετηρία: το θεσμικό πλαίσιο της οροφοϊδιοκτησίας βασίζεται ακόμη στον ν. 3741/1929 και στο ν.δ. 1024/1971, τα οποία συμπληρώθηκαν στη συνέχεια από δεκάδες ειδικούς νόμους, διατάξεις του Αστικού Κώδικα και εκατοντάδες δικαστικές αποφάσεις. Το αποτέλεσμα είναι ένα πολύπλοκο σύστημα που συχνά δημιουργεί περισσότερα ερωτήματα παρά απαντήσεις.
Γι’ αυτό θεωρώ ότι η σημαντικότερη εξέλιξη δεν είναι οι επιμέρους αλλαγές που συζητούνται για τις πολυκατοικίες. Είναι η απόφαση να εκσυγχρονιστεί και να κωδικοποιηθεί το σύνολο της νομοθεσίας για την οροφοϊδιοκτησία. Για πρώτη φορά μετά από σχεδόν έναν αιώνα επιχειρείται να συγκεντρωθούν σε ένα ενιαίο και σύγχρονο νομοθετικό πλαίσιο κανόνες που σήμερα βρίσκονται διάσπαρτοι σε διαφορετικά νομοθετήματα.
Γιατί η κωδικοποίηση είναι τόσο σημαντική
Η λέξη «κωδικοποίηση» ακούγεται τεχνική και ίσως αδιάφορη για τον μέσο πολίτη. Στην πραγματικότητα είναι ίσως η πιο ουσιαστική αλλαγή που προωθείται. Σήμερα, ακόμη και για ένα σχετικά απλό ζήτημα, όπως η αλλαγή του κανονισμού μιας πολυκατοικίας, η συνένωση δύο διαμερισμάτων ή η χρήση ενός κοινόχρηστου χώρου, ο εφαρμοστής του δικαίου πρέπει να ανατρέξει σε διαφορετικούς νόμους, σε διατάξεις του Αστικού Κώδικα και σε νομολογία που έχει διαμορφωθεί εδώ και δεκαετίες.
Η κωδικοποίηση δεν σημαίνει απλή αντιγραφή όλων αυτών των διατάξεων σε ένα νέο κείμενο. Σημαίνει κατάργηση ξεπερασμένων κανόνων, αντιμετώπιση αντιφάσεων, ενσωμάτωση της νομολογίας όπου χρειάζεται και δημιουργία ενός πλαισίου που θα μπορεί να εφαρμοστεί εύκολα στην πράξη. Για τον ιδιοκτήτη αυτό σημαίνει μεγαλύτερη ασφάλεια δικαίου. Για τον διαχειριστή σημαίνει σαφέστερους κανόνες. Για τον συμβολαιογράφο, τον μηχανικό και τον δικηγόρο σημαίνει λιγότερες αμφισβητήσεις. Και για τα δικαστήρια σημαίνει λιγότερες υποθέσεις που οφείλονται στην ασάφεια της νομοθεσίας.
Θα αλλάξει ευκολότερα ο κανονισμός της πολυκατοικίας;
Ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα του σημερινού συστήματος είναι ότι πολλοί κανονισμοί πολυκατοικιών έχουν συνταχθεί πριν από σαράντα ή πενήντα χρόνια. Δεν προβλέπουν σύγχρονες μορφές χρήσης των ακινήτων ούτε τις νέες τεχνολογικές και ενεργειακές ανάγκες.
Σε αρκετές περιπτώσεις η τροποποίησή τους είναι εξαιρετικά δύσκολη, επειδή απαιτούνται αυξημένες πλειοψηφίες ή ακόμη και ομοφωνία. Έτσι, ένας μόνο συνιδιοκτήτης μπορεί να εμποδίσει αλλαγές που εξυπηρετούν το σύνολο της πολυκατοικίας. Η πρόθεση του Υπουργείου είναι να επανεξεταστούν οι κανόνες αυτοί. Οι τελικές πλειοψηφίες δεν έχουν ακόμη αποφασιστεί, όμως είναι σαφές ότι επιδιώκεται ένα πιο λειτουργικό σύστημα, χωρίς όμως να θίγονται υπέρμετρα τα δικαιώματα της μειοψηφίας.
Τι αλλάζει στα κοινόχρηστα;
Δεν υπάρχει σχεδόν καμία πολυκατοικία που να μην έχει αντιμετωπίσει πρόβλημα με ανεξόφλητα κοινόχρηστα. Οι καθυστερήσεις οδηγούν συχνά σε αδυναμία συντήρησης του κτιρίου, σε συγκρούσεις μεταξύ συνιδιοκτητών και τελικά σε χρονοβόρες δικαστικές διαδικασίες. Το νέο πλαίσιο αναμένεται να εξετάσει αποτελεσματικότερους τρόπους είσπραξης των οφειλών, αλλά και σαφέστερες αρμοδιότητες για τον διαχειριστή. Στόχος δεν είναι να επιβαρυνθούν οι συνεπείς ιδιοκτήτες, αλλά να λειτουργούν οι πολυκατοικίες χωρίς οικονομικά αδιέξοδα.
Ο νέος ρόλος του διαχειριστή, η ασφάλιση των κοινοχρήστων και η ανάγκη δημιουργίας αποθεματικού
Μία ακόμη σημαντική πτυχή της μεταρρύθμισης αφορά τον τρόπο με τον οποίο διοικούνται σήμερα οι πολυκατοικίες. Το παραδοσιακό μοντέλο, όπου ένας συνιδιοκτήτης αναλαμβάνει τη διαχείριση για περιορισμένο χρονικό διάστημα, δείχνει πλέον να δυσκολεύεται να ανταποκριθεί στις αυξημένες απαιτήσεις της εποχής. Η διαχείριση μιας σύγχρονης πολυκατοικίας δεν περιορίζεται στην είσπραξη των κοινοχρήστων, αλλά περιλαμβάνει την τήρηση σύνθετων φορολογικών και ασφαλιστικών υποχρεώσεων, τη διαχείριση τεχνικών έργων, τη συμμόρφωση με κανόνες ασφάλειας και ενεργειακής απόδοσης, καθώς και την προστασία των προσωπικών δεδομένων των συνιδιοκτητών.
Δεν είναι τυχαίο ότι τα τελευταία χρόνια παρατηρείται σταδιακά μια νέα τάση: όλο και περισσότερες πολυκατοικίες αναθέτουν τη διαχείρισή τους σε εξειδικευμένες εταιρείες επαγγελματικής διαχείρισης, οι οποίες διαθέτουν την απαραίτητη οργάνωση και τεχνογνωσία για να αντιμετωπίζουν αποτελεσματικότερα τα καθημερινά προβλήματα. Η εξέλιξη αυτή δημιουργεί την ανάγκη για ένα σαφέστερο νομοθετικό πλαίσιο που θα καθορίζει τις αρμοδιότητες, τις ευθύνες και την υποχρέωση λογοδοσίας του διαχειριστή, είτε πρόκειται για φυσικό πρόσωπο είτε για επαγγελματική εταιρεία.
Εξίσου σημαντικό είναι το ζήτημα της ασφάλισης των κοινόχρηστων χώρων και του ίδιου του κτιρίου. Τα ακραία καιρικά φαινόμενα, οι σεισμοί, οι πυρκαγιές και οι ζημιές από διαρροές ή άλλες βλάβες αναδεικνύουν την ανάγκη να αντιμετωπίζεται η ασφάλιση όχι ως περιττή δαπάνη αλλά ως βασικό μέσο προστασίας της περιουσίας όλων των συνιδιοκτητών. Παράλληλα, η δημιουργία ενός επαρκούς αποθεματικού δεν θα πρέπει να θεωρείται πολυτέλεια. Αντίθετα, αποτελεί προϋπόθεση για να μπορεί μια πολυκατοικία να χρηματοδοτεί εγκαίρως σημαντικές επισκευές, στατικές ή ενεργειακές αναβαθμίσεις, αντικατάσταση ανελκυστήρων, παρεμβάσεις πυρασφάλειας ή άλλες έκτακτες ανάγκες, χωρίς να οδηγείται κάθε φορά σε οικονομικά αδιέξοδα ή σε έκτακτες εισφορές που προκαλούν συγκρούσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών. Η ενίσχυση αυτής της κουλτούρας πρόληψης και ορθής διαχείρισης μπορεί να αποδειχθεί μία από τις πιο ουσιαστικές παρακαταθήκες της επικείμενης μεταρρύθμισης.
Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Ώρα για ξεκάθαρους κανόνες
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω ψηφιακών πλατφορμών δημιούργησαν μια πραγματικότητα που δεν μπορούσε να προβλέψει ο νομοθέτης του 1929. Τα τελευταία χρόνια τα δικαστήρια έχουν εκδώσει διαφορετικές αποφάσεις για το κατά πόσο ένας κανονισμός πολυκατοικίας μπορεί να περιορίσει ή να απαγορεύσει αυτή τη χρήση. Η ανάγκη ενός σαφέστερου πλαισίου είναι προφανής. Οι ιδιοκτήτες που αξιοποιούν τα ακίνητά τους χρειάζονται ασφάλεια δικαίου. Το ίδιο όμως ισχύει και για τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες που δικαιούνται να γνωρίζουν ποιοι κανόνες ισχύουν στην πολυκατοικία τους.
Η ενεργειακή αναβάθμιση δεν μπορεί να περιμένει
Η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, αντλιών θερμότητας, φορτιστών ηλεκτρικών οχημάτων και άλλων ενεργειακών υποδομών αποτελεί πλέον αναγκαιότητα. Ωστόσο, στις περισσότερες παλαιές πολυκατοικίες οι διαδικασίες είναι πολύπλοκες και συχνά μπλοκάρονται από διαφωνίες μεταξύ συνιδιοκτητών ή από παρωχημένους κανονισμούς. Η μεταρρύθμιση φιλοδοξεί να διευκολύνει τέτοιες παρεμβάσεις, χωρίς να παραβιάζονται τα δικαιώματα των υπολοίπων ιδιοκτητών. Πρόκειται για μία από τις σημαντικότερες αλλαγές, καθώς συνδέεται άμεσα με τη μείωση του ενεργειακού κόστους και την αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος της χώρας.
Συνένωση και διαχωρισμός διαμερισμάτων
Η αγορά ακινήτων έχει αλλάξει σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Οι ανάγκες των ιδιοκτητών δεν είναι ίδιες με εκείνες που υπήρχαν πριν από πενήντα χρόνια. Η δυνατότητα συνένωσης ή διαχωρισμού διαμερισμάτων, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, μπορεί να διευκολύνει τόσο την αξιοποίηση των ακινήτων όσο και την προσαρμογή τους στις σύγχρονες ανάγκες κατοικίας ή επαγγελματικής χρήσης.
Ψηφιακή εποχή και πολυκατοικίες
Οι συνελεύσεις στις πολυκατοικίες αποτελούν συχνά μια δύσκολη διαδικασία. Πολλοί ιδιοκτήτες κατοικούν στο εξωτερικό ή σε άλλη πόλη και αδυνατούν να συμμετάσχουν.
Η δυνατότητα ηλεκτρονικών συνελεύσεων, ψηφιακής κοινοποίησης αποφάσεων και ηλεκτρονικής ψηφοφορίας μπορεί να δώσει λύσεις σε χρόνια πρακτικά προβλήματα και να διευκολύνει τη λήψη αποφάσεων.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες
Το σημαντικότερο είναι να μην υπάρξουν βιαστικά συμπεράσματα. Η νομοπαρασκευαστική επιτροπή μόλις ξεκίνησε το έργο της. Οι βασικοί άξονες της μεταρρύθμισης είναι γνωστοί, όμως οι κρίσιμες λεπτομέρειες δεν έχουν ακόμη αποτυπωθεί σε σχέδιο νόμου. Οι πλειοψηφίες για τη λήψη αποφάσεων, οι διαδικασίες είσπραξης των κοινοχρήστων, οι κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και οι προϋποθέσεις για τις ενεργειακές παρεμβάσεις θα καθορίσουν τελικά αν η μεταρρύθμιση θα επιτύχει. Γι’ αυτό είναι σημαντικό οι ιδιοκτήτες να παρακολουθήσουν τη δημόσια διαβούλευση και να μην στηρίζονται μόνο στους τίτλους της επικαιρότητας.
Η ουσία της μεταρρύθμισης
Κατά την άποψή μου, η μεγαλύτερη αξία αυτής της πρωτοβουλίας δεν βρίσκεται σε μία ή δύο επιμέρους διατάξεις. Βρίσκεται στην προσπάθεια να δημιουργηθεί ένα σύγχρονο, σαφές και λειτουργικό πλαίσιο για την οροφοϊδιοκτησία. Η ελληνική πολυκατοικία του 2026 δεν μπορεί να λειτουργεί με κανόνες που σχεδιάστηκαν για την Ελλάδα του 1929. Η κοινωνία, η τεχνολογία, η αγορά ακινήτων και οι ανάγκες των πολιτών έχουν αλλάξει ριζικά. Αν ο εκσυγχρονισμός της νομοθεσίας συνοδευτεί από λιγότερη πολυνομία, σαφέστερους κανόνες, ρεαλιστικές πλειοψηφίες και αποτελεσματικότερους μηχανισμούς επίλυσης των διαφορών, τότε η μεταρρύθμιση θα έχει πετύχει τον βασικό της στόχο: να κάνει την καθημερινότητα των συνιδιοκτητών απλούστερη, ασφαλέστερη και δικαιότερη. Η οροφοϊδιοκτησία είναι ίσως ο θεσμός που επηρεάζει περισσότερο από κάθε άλλον την καθημερινή ζωή εκατομμυρίων πολιτών. Για τον λόγο αυτό, ο εκσυγχρονισμός του πλαισίου της δεν αποτελεί απλώς μια ακόμη νομοθετική παρέμβαση. Αποτελεί μια αναγκαία μεταρρύθμιση που, εφόσον σχεδιαστεί σωστά, μπορεί να περιορίσει τις συγκρούσεις, να ενισχύσει την ασφάλεια των συναλλαγών και να βελτιώσει ουσιαστικά τη λειτουργία των εκατομμυρίων ελληνικών πολυκατοικιών για τις επόμενες δεκαετίες.
- Γράφει ο Μάνος Κρανίδης, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY»,Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου,www.kramaproperty.com