Παρά τις μειώσεις που έγιναν τα τελευταία χρόνια στον ΕΝΦΙΑ και τις φορολογικές παρεμβάσεις για την τόνωση της αγοράς κατοικίας, η ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα εξακολουθεί να παραμένει μία από τις πιο βαριά φορολογημένες μορφές επένδυσης. Το «Παρατηρητήριο Φορολογίας Ακινήτων» της ΠΟΜΙΔΑ καταγράφει περίπου 45 διαφορετικούς φόρους, τέλη, εισφορές και επιβαρύνσεις που συνδέονται άμεσα ή έμμεσα με την απόκτηση, την κατοχή, την εκμετάλλευση και τη μεταβίβαση ενός ακινήτου.
Η επιβάρυνση, σύμφωνα με φορείς της αγοράς, δεν περιορίζεται μόνο στον γνωστό ΕΝΦΙΑ. Αντίθετα, ξεκινά από τη στιγμή αγοράς ενός οικοπέδου, συνεχίζεται σε όλη τη διαδικασία κατασκευής και φτάνει μέχρι τη μίσθωση, την πώληση ή ακόμη και την κληρονομιά ενός ακινήτου.
Παράγοντες της κτηματαγοράς υποστηρίζουν ότι αυτό το πλέγμα φόρων αυξάνει τελικά το κόστος στέγασης και μετακυλίεται τόσο στις τιμές αγοράς όσο και στα ενοίκια. Είναι διαρκές αίτημα της αγοράς, των εκατ ιδιοκτητών και της κοινής λογικής η ραγδαία μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης και του αριθμού των τελών, παράβολών στη διάρκεια ζωής του ακινήτου! Ας δούμε αναλυτικά.
Η φορολογία στα ενοίκια: Τέσσερα κλιμάκια και συντελεστές έως 45%
Σήμερα τα εισοδήματα από μισθώματα φορολογούνται αυτοτελώς με τέσσερις φορολογικές κλίμακες:
- 15% για εισόδημα έως 12.000 ευρώ,
- 25% για το τμήμα από 12.001 έως 20.000 ευρώ,
- 35% για το τμήμα από 20.001 έως 35.000 ευρώ,
- 45% για το υπερβάλλον ποσό άνω των 35.000 ευρώ.
Παρά τη νέα ενδιάμεση κλίμακα 25%, η ΠΟΜΙΔΑ εκτιμά ότι η συνολική επιβάρυνση παραμένει ιδιαίτερα υψηλή, ειδικά αν προστεθούν ο ΕΝΦΙΑ, τα δημοτικά τέλη, οι ασφαλίσεις, τα έξοδα συντήρησης και οι απώλειες από ανείσπρακτα ενοίκια.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ομοσπονδίας, περίπου το 85% των ιδιοκτητών που δηλώνουν εισοδήματα από ενοίκια ανήκει στην πρώτη κλίμακα, δηλαδή εισπράττει έως 12.000 ευρώ ετησίως. Για τον λόγο αυτό, η ΠΟΜΙΔΑ θεωρεί ότι μελλοντικά θα πρέπει να μειωθεί ο πρώτος συντελεστής του 15%, εφόσον προηγουμένως βελτιωθεί η φορολογική συμμόρφωση και περιοριστεί η αδήλωτη μίσθωση κατοικιών.
Παράδειγμα φορολόγησης ενοικίων
Ιδιοκτήτης με ετήσιο εισόδημα από μισθώματα 18.000 ευρώ πληρώνει:
12.000 × 15% = 1.800 ευρώ,
6.000 × 25% = 1.500 ευρώ.
Συνολικός φόρος: 3.300 ευρώ.
Αν προστεθούν:
- ΕΝΦΙΑ 600 ευρώ,
- δημοτικά τέλη και ΤΑΠ 450 ευρώ,
- ασφάλιση κατοικίας 350 ευρώ,
- συντηρήσεις 1.000 ευρώ,
τότε οι συνολικές ετήσιες επιβαρύνσεις ξεπερνούν τις 5.500 ευρώ, χωρίς να υπολογίζονται περίοδοι κενότητας ή καθυστερήσεις πληρωμών.
Πώς φορολογείται ένα ακίνητο από την αρχή έως το τέλος
Η πιο χαρακτηριστική εικόνα της υπερφορολόγησης αποτυπώνεται στην πορεία μιας τυπικής επένδυσης ακινήτου.
Παράδειγμα
- Αγορά οικοπέδου: 200.000 ευρώ
- Κόστος κατασκευής: 400.000 ευρώ
- Τελική αξία πώλησης: 800.000 ευρώ
Σε όλα τα στάδια της διαδικασίας επιβάλλονται άμεσοι και έμμεσοι φόροι.
Στάδιο 1: Αγορά οικοπέδου
Ο επενδυτής επιβαρύνεται με:
Φόρο μεταβίβασης
3% επί της αξίας:200.000 × 3% = 6.000 ευρώ
Δημοτικό φόρο
Περίπου 3% επί του φόρου μεταβίβασης:περίπου 180 ευρώ
Συμβολαιογραφικά έξοδα
Περίπου 1%-1,2% της αξίας:περίπου 2.000–2.400 ευρώ
Τέλη κτηματολογίου και μεταγραφής
- περίπου 1.000–1.400 ευρώ
Αμοιβές μηχανικών και δικηγόρων
- αρκετές χιλιάδες ευρώ επιπλέον
ΦΠΑ υπηρεσιών
Σε πολλές επαγγελματικές υπηρεσίες της συναλλαγής.
Μόνο για την απόκτηση του οικοπέδου, οι συνολικές επιβαρύνσεις μπορούν να ξεπεράσουν τις 15.000–20.000 ευρώ.
Στάδιο 2: Κατασκευή οικοδομής
Κατά την ανέγερση ενεργοποιούνται πολλαπλές φορολογικές και ασφαλιστικές επιβαρύνσεις:
- ΦΠΑ 24% σε οικοδομικά υλικά,
- ΦΠΑ σε τεχνικές υπηρεσίες,
- ασφαλιστικές εισφορές εργαζομένων,
- φόροι καυσίμων και ενέργειας,
- τέλη αδειών,
- εισφορές υπέρ Δημοσίου και δήμων,
- φόροι επαγγελματιών και εργολάβων,
- ΕΝΦΙΑ οικοπέδου ακόμη και κατά τη φάση κατασκευής.
Παρότι ισχύει αναστολή ΦΠΑ στην πώληση νεόδμητων κατοικιών, η επιβάρυνση παραμένει ενσωματωμένη στο κόστος παραγωγής.
Στάδιο 3: Κατοχή και εκμετάλλευση
Αφού ολοκληρωθεί η οικοδομή, ξεκινούν οι ετήσιες επιβαρύνσεις:
- ΕΝΦΙΑ, συμπληρωματικός φόρος μεγάλης περιουσίας,
- ΤΑΠ, δημοτικά τέλη, τέλη καθαριότητας και φωτισμού,
- τεκμήρια διαβίωσης,
- φόρος εισοδήματος από μισθώματα,
- φόροι βραχυχρόνιας μίσθωσης,
- ΦΠΑ υπηρεσιών συντήρησης,
- φόροι ενέργειας και κοινής ωφέλειας.
Για ένα ακίνητο αξίας 800.000 ευρώ, οι ετήσιες επιβαρύνσεις μπορούν να φτάνουν αρκετές χιλιάδες ευρώ ακόμη και χωρίς εμπορική εκμετάλλευση.
Στάδιο 4: Πώληση του ακινήτου
Αν το ακίνητο πωληθεί στα 800.000 ευρώ, επιβάλλονται εκ νέου:
Φόρος μεταβίβασης 3%:
- 800.000 × 3% = 24.000 ευρώ
Δημοτικός φόρος περίπου 720 ευρώ
- Συμβολαιογραφικά έξοδα
- Τέλη κτηματολογίου
- Αμοιβές μεσιτών
- Δικηγορικά έξοδα
- Πιστοποιητικά και ηλεκτρονικές ταυτότητες κτιρίων
ΦΠΑ σε επαγγελματικές υπηρεσίες
Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, το συνολικό κόστος μεταβίβασης μπορεί να ξεπερνά το 5%-6% της αξίας της συναλλαγής.
Στάδιο 5: Κληρονομιά ή γονική παροχή
Ακόμη και μετά την πρώτη μεταβίβαση, το ακίνητο συνεχίζει να επιβαρύνεται μέσω:
- φόρου κληρονομιάς,
- φόρου δωρεάς,
- φόρου γονικής παροχής σε ορισμένες περιπτώσεις,
- νέων συμβολαιογραφικών εξόδων,
- τελών κτηματολογίου και μεταγραφών.
«Το ίδιο ακίνητο φορολογείται ξανά και ξανά»
Το βασικό επιχείρημα των ιδιοκτητών είναι ότι το ίδιο ακίνητο φορολογείται επανειλημμένα:
- όταν αγοράζεται το οικόπεδο,
- όταν κατασκευάζεται,
- όταν ηλεκτροδοτείται,
- όταν ενοικιάζεται,
- ακόμη και όταν παραμένει κενό,
- όταν μεταβιβάζεται,
- όταν κληρονομείται.
Η ΠΟΜΙΔΑ και όλοι οι ειδικοί υποστηρίζουν ότι αυτό το μοντέλο αποθαρρύνει τις επενδύσεις, περιορίζει την προσφορά κατοικιών και συμβάλλει στην αύξηση των ενοικίων. Παρά τις πρόσφατες μειώσεις στον ΕΝΦΙΑ και τα κίνητρα για αξιοποίηση κλειστών κατοικιών, η αγορά ζητά ένα πιο σταθερό και ανταγωνιστικό φορολογικό πλαίσιο, με λιγότερες επιβαρύνσεις και χαμηλότερους συντελεστές για τους συνεπείς φορολογούμενους.
Πίνακας: Οι βασικές φορολογικές επιβαρύνσεις στα ακίνητα
| Στάδιο | Φόρος / Τέλος / Επιβάρυνση | Ενδεικτικός συντελεστής |
|---|---|---|
| Αγορά οικοπέδου | Φόρος μεταβίβασης | 3% |
| Αγορά οικοπέδου | Δημοτικός φόρος | 3% επί του φόρου |
| Αγορά οικοπέδου | Συμβολαιογραφικά | ~1% – 1,2% |
| Αγορά οικοπέδου | Κτηματολόγιο / μεταγραφή | ~0,5% – 0,7% |
| Κατασκευή | ΦΠΑ οικοδομικών υλικών | 24% |
| Κατασκευή | ΦΠΑ τεχνικών υπηρεσιών | 24% |
| Κατασκευή | ΕΦΚΑ εργαζομένων | Μεταβλητός |
| Κατασκευή | Τέλη αδειών | Μεταβλητά |
| Κατοχή | ΕΝΦΙΑ | Ανά αξία και ζώνη |
| Κατοχή | Συμπληρωματικός φόρος | Κλιμακωτός |
| Κατοχή | ΤΑΠ | 0,25‰ – 0,35‰ |
| Κατοχή | Δημοτικά τέλη | Ανά τ.μ. |
| Κατοχή | Τεκμήριο διαβίωσης | Βάσει επιφάνειας |
| Μίσθωση | Φόρος ενοικίων | 15% – 45% |
| Βραχυχρόνια μίσθωση | Φορολογία Airbnb | Έως 45% |
| Μεταβίβαση | Φόρος μεταβίβασης | 3% |
| Μεταβίβαση | Μεσιτικά / συμβολαιογραφικά | Μεταβλητά |
| Κληρονομιά | Φόρος κληρονομιάς | Κλιμακωτός |
| Γονική παροχή | Φόρος γονικής παροχής | Ανά κατηγορία |
| Διαρκείς επιβαρύνσεις | Φόροι ενέργειας και υπηρεσιών | Έμμεσοι φόροι |