Η στεγαστική κρίση αποτελεί πλέον ένα από τα σοβαρότερα κοινωνικά προβλήματα στην Ελλάδα. Τα ενοίκια έχουν αυξηθεί σημαντικά την τελευταία πενταετία, οι τιμές αγοράς κατοικίας παραμένουν απρόσιτες για τη μεγάλη πλειονότητα των πολιτών, των νέων και των χαμηλόμισθων, παραμένουν κλειστά χιλιάδες δημόσια και ιδιωτικά ακίνητα, ενώ η βραχυχρόνια μίσθωση και η έντονη τουριστικοποίηση έχουν περιορίσει την προσφορά κατοικιών σε ολόκληρες γειτονιές.
Του Μάνου Κρανίδη*
Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, η κυβέρνηση παρουσίασε πρόσφατα ένα πακέτο έξι νέων μέτρων για τη στέγη, επιχειρώντας να απαντήσει στην αυξανόμενη κοινωνική πίεση στη λογική και του νέου πλαισίου στήριξης της στέγης της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Τα μέτρα αυτά στοχεύουν στη βελτίωση των συνθηκών και κυρίως στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών, στην επιδότηση ανακαινίσεων, φορολογική απαλλαγή επενδύσεων, εισοδηματική στήριξη συγκεκριμένων ομάδων εργαζομένων και στον περιορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ωστόσο, παρά τις θετικές προθέσεις, γεννώνται εύλογα ερωτήματα για την επάρκεια και τη μακροπρόθεσμη αποτελεσματικότητά τους.
Τι προβλέπουν τα έξι μέτρα
- Πρώτον, η κυβέρνηση εξήγγειλε πρόγραμμα ανακαίνισης παλαιών ή κλειστών κατοικιών, έτους κατασκευής προ 1990 με επιδότηση που μπορεί να φτάσει έως και το 90% του αιτούμενου ποσού αλλά με όριο τα 300 ευρώ/τμ , με στόχο να επιστρέψουν στην αγορά χιλιάδες ανενεργά ιδιωτικά ακίνητα.
- Δεύτερον, θεσπίζεται επιστροφή δύο ενοικίων ετησίως για περίπου 50.000 δημόσιους υπαλλήλους κρίσιμων τομέων (εκπαιδευτικούς, γιατρούς, νοσηλευτές) που εργάζονται εκτός Αττικής και Θεσσαλονίκης για ενίσχυση εισοδήματος.
- Τρίτον, προβλέπεται η αξιοποίηση δημοσίων και δημοτικών κτιρίων, ιδιαίτερα σε νησιωτικές και ορεινές περιοχές, για τη δημιουργία κατοικιών που θα καλύπτουν στεγαστικές ανάγκες εργαζομένων.
- Τέταρτον, επεκτείνονται οι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb, με στόχο την επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια ενοικίαση και περιορισμούς λειτουργίας μετά την μεταβίβαση ακινήτων.
- Πέμπτον, εισάγονται φορολογικά και πολεοδομικά κίνητρα σε ιδιώτες και κατασκευαστικές εταιρείες για την ανάπτυξη κατοικιών που θα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια 10 ετή μίσθωση με ανώτατο όριο ενοικίου.
- Τέλος, επιταχύνονται πολεοδομικά κίνητρα για τις διαδικασίες αλλαγής χρήσης παλαιών κτιρίων, ώστε να μετατρέπονται ευκολότερα σε κατοικίες.
Τα θετικά στοιχεία, οι αβεβαιότητες και τα ερωτήματα
Σε επίπεδο σχεδιασμού, τα μέτρα αναγνωρίζουν μια κρίσιμη πραγματικότητα: το πρόβλημα της στέγης απαιτεί αύξηση της προσφοράς κατοικιών και των εισοδημάτων.
Η ανακαίνιση κλειστών ακινήτων και νέα κίνητρα για την αξιοποίηση δημόσιων και εγκαταλελειμμένων κτιρίων κινούνται σε αυτή την κατεύθυνση. Θετικό κρίνεται επίσης το γεγονός ότι επιχειρείται στήριξη των εισοδημάτων εργαζομένων σε περιοχές όπου το κόστος στέγης λειτουργεί αποτρεπτικά για τη στελέχωση βασικών υπηρεσιών, όπως η υγεία και η εκπαίδευση. Παράλληλα, η ενεργοποίηση ιδιωτικών κεφαλαίων για προσιτή στέγη και η αξιοποίηση εγκαταλειμμένων και δημοσίων κτιρίων θα μπορούσε, υπό προϋποθέσεις, να αυξήσει τον αριθμό διαθέσιμων κατοικιών προσιτών τιμών και μισθωμάτων. Παρά τα παραπάνω, η εφαρμογή των μέτρων συνοδεύεται από σημαντικές αβεβαιότητες. Δεν είναι σαφές πόσο γρήγορα μπορούν να αποδώσουν παρεμβάσεις όπως οι ανακαινίσεις και οι μετατροπές κτιρίων, σε μια αγορά που πιέζεται άμεσα. Η βασική κριτική είναι ότι τα μέτρα δεν αγγίζουν τη ρίζα του προβλήματος.
Η εμπειρία προηγούμενων προγραμμάτων επιδότησης και ΕΞΟΙΚΟΝΟΜΩ δείχνει ότι η γραφειοκρατία και οι περιοριστικές προδιαγραφές τους, συχνά λειτουργούν αποτρεπτικά για τους δικαιούχους και την άμεση αποτελεσματικότητα των προγραμμάτων επιδότησης. Μάλιστα τέτοια προγράμματα επιδότησης αφορούν αποκλειστικά δικαιούχους με ίδια κεφάλαια αφού μια πλήρη ανακαίνιση έχει σήμερα προϋπολογισμό 700 ευρώ/τμ και όχι 300 ευρώ/τμ. Ενώ είναι αβέβαιες οι τελικές προδιαγραφές ένταξης των ωφελούμενων ακινήτων.
Η επιστροφή ενοικίων αφορά σε συγκεκριμένες επαγγελματικές ομάδες, αφήνοντας εκτός χιλιάδες χαμηλόμισθους του ιδιωτικού τομέα, νέους, φοιτητές και μονογονεϊκά νοικοκυριά που αντιμετωπίζουν εξίσου οξύ στεγαστικό πρόβλημα. Ο περιορισμός των νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν έχει μεγάλη επιρροή ενώ πρέπει να ξεκαθαριστεί ποιες μεταβιβάσεις θα οδηγούν στην απώλεια της ένταξης στο μητρώο βραχυχρονίων μισθώσεων, ακόμη και οι γονικές παροχές;
Τέλος τα σχέδια αξιοποίησης δημοσίων ακινήτων και εγκαταλελειμμένων κτιρίων έχουν ανακοινωθεί διαχρονικά άνευ μαζικής εφαρμογής ενώ και το μέτρο στήριξης φορολογικής απαλλαγής των μακροπρόθεσμών επενδύσεων σε κτίρια κατοικίας με 10ετής μισθώσεις με κεντρικά ορισμένα μισθώματα φαντάζει τώρα εντελώς θεωρητική και αφορά επενδυτές με μεγάλη αίσθηση του ρίσκου, αφού οι νέες αναπτύξεις κατοικιών ακολουθούν το μοντέλο ΧΤΙΖΩ ΠΟΥΛΑ και όχι ΜΙΣΘΩΝΩ μακροπρόθερμα, εκτός εάν επεκταθεί με μεγαλύτερα κίνητρα.
Συμπέρασμα
Τα έξι νέα μέτρα για τη στέγη αποτελούν ένα βήμα αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης στο πλαίσιο και του νέου στεγαστικού προγράμματος στην Ευρωπαϊκή Ένωση, αλλά όχι μια ολοκληρωμένη απάντηση και λύση. Προσφέρουν στήριξη και κίνητρα αλλά φαίνεται ότι δεν επαρκούν. Προσφέρουν πρακτικές ανάσες όπως επιδοτήσεις για ανακαινίσεις κατοικιών, εισοδηματική ενίσχυση ή φοροαπαλλαγές αλλά χωρίς να επηρεάζουν δομικά στην αγορά στέγης. Η Ελλάδα παραμένει μία από τις ελάχιστες χώρες της ΕΕ χωρίς οργανωμένο απόθεμα κοινωνικών κατοικιών και δεκάδες κλειστές κατοικίες, και τα νέα μέτρα δεν αλλάζουν ριζικά αυτό το δεδομένο.
Η στεγαστική κρίση σήμερα έχει αντιμετωπιστεί από την κυβέρνηση με πολλά μέτρα αρκετών δις ευρώ αλλά τελικά περιορισμένης μαζικής επιρροής και αποδεικνύεται ότι δεν μπορεί να λυθεί χωρίς δημόσια πολιτική κοινωνικής και προσιτής κατοικίας για αύξηση της ιδιοκατοίκησης. Απαιτούνται μέτρα με διευρυμένα κριτήρια για μεγαλύτερη επιρροή. Όσο αυτά απουσιάζουν, η κυβέρνηση μπορεί προσφέρει «μέτρα στήριξης-ανάσες και κίνητρα για ιδιοκτήτες» — αλλά για χιλιάδες συμπολίτες μας, η στέγη θα παραμένει ένα άπιαστο δικαίωμα.
*Ο Μάνος Κρανίδης είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY»,Γραμματέας Ενημέρωσης μέλος ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ, Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου,www.kramaproperty.com