Μεγάλες αλλαγές φέρνει το 2026 στην αγορά ακινήτων, με ένα νέο πλαίσιο που περιλαμβάνει φορολογικά κίνητρα, προγράμματα ανακαινίσεων, παρατάσεις για αυθαίρετα, επιδοτήσεις αλλά και αυστηρότερα πρόστιμα για οικόπεδα και τεχνικές υποχρεώσεις στις πολυκατοικίες. Η κυβέρνηση επιχειρεί να ενεργοποιήσει τα χιλιάδες κλειστά σπίτια, να αναβαθμίσει το παλιό κτιριακό απόθεμα, να δώσει κίνητρα για ανακαινίσεις και ενεργειακή αναβάθμιση και να αντιμετωπίσει πολεοδομικά «αγκάθια» που κρατούν την αγορά σε αβεβαιότητα.
Του Μάνου Κρανίδη*
Ακολουθεί ένας σύντομος χρηστικός οδηγός με παραδείγματα για όλα όσα αλλάζουν στα ακίνητα το 2026.
1. Κίνητρα για κενά ακίνητα: Στόχος να ανοίξουν τα «κλειστά σπίτια»
Ένα από τα βασικά μέτρα αφορά στα κενά ακίνητα, δηλαδή κατοικίες που παραμένουν ανεκμετάλλευτες, ενώ η ζήτηση για ενοικίαση αυξάνεται. Το 2026 ενισχύονται τα φορολογικά κίνητρα ώστε οι ιδιοκτήτες να τα διαθέσουν ξανά στην αγορά. Κεντρικό κίνητρο είναι η φορολογική απαλλαγή για τα πρώτα 3 έτη της νέας μίσθωσης, για κενά ακίνητα άνω των 3 ετών, με επιφάνεια μέχρι 120 τ.μ., με ορισμένες προσαυξήσεις και προσαρμογές ανάλογα με ορισμένα χαρακτηριστικά μισθωτή (π.χ. τέκνα).
Παράδειγμα
Ιδιοκτήτης έχει διαμέρισμα 80 τ.μ. κλειστό από το 2020.
- Αν το αφήσει κενό →πληρώνει ΕΝΦΙΑ και κοινόχρηστα χωρίς όφελος
- Αν το νοικιάσει με 650 ευρώ/μήνα →αποκτά εισόδημα800 ευρώ τον χρόνο και μπορεί να ενταχθεί σε ελαφρύνσεις με απαλλαγή φόρου μισθωμάτων ήτοι 15% ανά έτος για έτη δηλαδή 15%*7800*0,95 ( συντελεστής έκπτωσης) = 1111,5 € ανά έτος άρα 3 ετία 3333€.
Το κράτος επιδιώκει να αυξηθεί η προσφορά κατοικίας, ώστε να πιεστούν προς τα κάτω οι τιμές των ενοικίων.
2. Έκπτωση φόρου έως 16.000 ευρώ για ανακαινίσεις – Πώς μειώνεται ο φόρος εισοδήματος
Παραμένει σε ισχύ η έκπτωση φόρου για δαπάνες ανακαίνισης, με ανώτατο όριο τα 16.000 ευρώ, με βασικές προδιαγραφές όλες οι δαπάνες να είναι τιμολογημένες και με ηλεκτρονικές πληρωμές, και το μέγιστο μερίδιο των υλικών να είναι το 1/4 του έργου. Εντάσσονται όλες οι κατοικίες ανεξαρτήτως επιφάνειας, αξίας και εισοδήματος των ιδιοκτητών. Καλύπτονται ανακαίνιση, ανακατασκευή, ενεργειακή αναβάθμιση με όλες τις επιμέρους φάσεις όπως:
- ηλεκτρολογικά και υδραυλικά
- σύστημα θέρμανσης ψύξης
- δάπεδα
- θερμομόνωση
- ανακαίνιση μπάνιου ή κουζίνας
- ενισχύσεις κτιρίου
- χρωματισμός
Συγκεκριμένο παράδειγμα
Ιδιοκτήτης ανακαινίζει σπίτι 50 τ.μ. του 1984:
- Κουφώματα: 4.000 ευρώ
- Μπάνιο: 4.000 ευρώ
- Ηλεκτρολογικά: 2.000 ευρώ
- Χρωματισμός: 2.000 ευρώ
Σύνολο προϋπολογισμού: 12.000 ευρώ
Αυτό μεταφράζεται σε σημαντική μείωση φόρου τα επόμενα 5 χρόνια. Ο ιδιοκτήτης μπορεί αν συμψηφίσει φόρο εισοδήματος μέχρι 2400 ευρώ το έτος (12.000€ / 5 έτη)
3. Αναστολή ΦΠΑ στα νεόδμητα: Όφελος δεκάδων χιλιάδων ευρώ
Η αναστολή του ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα ακίνητα συνεχίζει να ισχύει και το 2026.
Παράδειγμα αγοράς
Νεόδμητο διαμέρισμα αξίας 280.000 ευρώ:
- Με ΦΠΑ →κόστος200 ευρώ
- Με αναστολή →κόστος000 ευρώ
Διαφορά: 67.200 ευρώ
Παράλληλα παραμένει «παγωμένος» και ο φόρος υπεραξίας του πωλητή, διευκολύνοντας μεταβιβάσεις και πωλήσεις.
4. Νέο πρόγραμμα ανακαινίσεων για ακίνητα πριν από το 1990
Το 2026 σχεδιάζεται νέο πρόγραμμα επιδότησης με ποσοστά από 40% για κατοικίες κατασκευής προ του 1990 με επιφάνεια μέχρι 120 τ.μ. δηλαδή τη μεγάλη πλειονότητα των ελληνικών ακινήτων, άνω του 50% του κτιριακού όγκου.
Παράδειγμα
Διαμέρισμα 100 τ.μ. του 1975 υλοποιεί:
- θερμομόνωση: 9.000 ευρώ
- αντικατάσταση θέρμανσης: 6.000 ευρώ
- ανακαίνιση κουζίνας: 7.000 ευρώ
Σύνολο: 22.000 ευρώ
Με επιδότηση 40% → ιδιοκτήτης πληρώνει τελικά 13.200 ευρώ.
Με μεγαλύτερη επιδότηση το όφελος προφανώς αυξάνεται.
Το όφελος είναι διπλό: καλύτερη κατοικία και αύξηση αξίας.
5. Καθαρισμός οικοπέδων: Αυστηρότεροι έλεγχοι και αυξημένα πρόστιμα
Αλλάζουν οι προθεσμίες καθαρισμού οικοπέδων, ενώ τα πρόστιμα για μη συμμόρφωση αυξάνονται, λόγω του κινδύνου πυρκαγιών.
- Αυστηρότερα πρόστιμα για μη καθαρισμό.Διπλασιάζεται σε 1 €/τ.μ. από 0,5 €/τ.μ. Το ελάχιστο ποσό παραμένει στα 200 €. Και πρόστιμο γα μη δήλωση στο μητρώο 500 ευρώ
- Μείωση προστίμων σε σχέση με την αρχική πρόβλεψη για μη δήλωση στο Μητρώο εάν έχει καθαριστεί το οικόπεδο σε 100 ευρώ από 1000 ευρώ.
- Πάγια περίοδος καθαρισμού 1ηΑπριλίου έως 31 Μαΐου ανά έτος με δυνατότητα μικρής παράτασης.
Παράδειγμα
Οικόπεδο 700 τ.μ. σε περιοχή εντός σχεδίου: Αν δεν καθαριστεί εγκαίρως → πρόστιμο που μπορεί να φτάσει 700 ευρώ.
6. Παράταση τακτοποίησης αυθαιρέτων για 2 χρόνια
Νέα παράταση 2 ετών δίνεται για τη ρύθμιση αυθαιρέτων με έτος κατασκευής προ 2011, δίνοντας ανάσα σε ιδιοκτήτες που θέλουν να μεταβιβάσουν ακίνητα.
Παράδειγμα
Διαμέρισμα έχει κλειστό μπαλκόνι 12 τ.μ.
- Χωρίς τακτοποίηση →δεν μπορεί να πουληθεί
- Με την παράταση →υπάρχει χρόνος για ολοκλήρωση της διαδικασίας
7. Ανελκυστήρες και ΜΙΔΑΣ: Απογραφή με ερωτήματα για την εφαρμογή
Το 2026 προχωρά η απογραφή ανελκυστήρων με τελική προθεσμία 30 Ιουνίου 2026 και ξεκινάει η νέα πλατφόρμα της ΑΑΔΕ ΜΙΔΑΣ με αβεβαιότητα για τρόπο και χρονοδιάγραμμα υλοποίησης.
Παράδειγμα
Πολυκατοικία του 1968 με παλιό ανελκυστήρα:
- Απογραφή στο elevators.mindev.gov.gr(διαδικασία 5 λεπτών)
- Σε νέα προθεσμία απαιτείται έλεγχος και πιστοποίηση με προϋπολογισμό από 500 ευρώ εάν τηρούνται προδιαγραφές ή πολλά περισσότερα ανάλογα απαιτήσεις αναβάθμισης.
8. Εκτός σχεδίου δόμηση και ΝΟΚ: Το μεγαλύτερο «αγκάθι»
Η εκτός σχεδίου δόμηση παραμένει σε πολεοδομική ασάφεια και αβεβαιότητα από τις αποφάσεις του ΣτΕ το 2023, με την πρόσθετη απαίτηση για πρόσωπο των αγροτεμαχίων σε νόμιμά αναγνωρισμένη οδό. Το 2026 πρέπει να γίνει νομοθετική παρέμβαση γιατί η μεγάλη αναμονή για τα Πολεοδομικά σχέδια δεν είναι η λύση. Για τον Οικοδομικό Κανονισμό-ΝΟΚ πλέον δεν ισχύουν τα μπόνους δόμησης για νέες οικοδομές αλλά μόνο για παλαιότερες άδειες με έναρξη εργασιών προ 11/12/2024.
Παράδειγμα
- Αγροτεμάχιο 4 στρεμμάτων που θεωρούνταν οικοδομήσιμο, σήμερα δεν έχει όρους δόμησης λόγω έλλειψης προσώπου σε αναγνωρισμένη οδό και μειώνεται η αξία του
- Οικόπεδο εντός σχεδίου 500 ταμ με συντελεστή δόμησης 0,8 θα οικοδομήσει μέχρι 400 τ.μ. επιφάνεια κύριας χρήσης χωρίς κλιμακοστάσια, υπόγειο βοηθητικής χρήσης χωρίς άλλα μπόνους.
9. Τι αλλάζει για ενοικιαστές και AirBnB το 2026
Για τους ενοικιαστές το 2026 υπάρχουν τα εξής επιδόματα 1) επίδομα στέγασης ανά μήνα με συγκεκριμένα εισοδηματικά κριτήρια (7000 ευρώ εισόδημα ετησίως, 2) Επιστροφή ενοικίου σε όλους τους μισθωτές με συγκεκριμένα εισοδηματικά κριτήρια (εισόδημα 20.000 ευρώ ετησίως, αξία περιουσίας 120.000 ευρώ, με προσαυξήσεις) και όριο μισθώματος και βάσει καταβεβλημένων μισθωμάτων προηγούμενου έτους 3) επιστροφή 2 μισθωμάτων σε ειδικές κατηγορίες μισθωτών.
Παραδείγματα
- Επίδομα Στέγασης (βασικό ποσό 70€/μήνα)
Τι είναι: Μηνιαία επιδότηση ενοικίου για κύρια κατοικία (ΟΠΕΚΑ).Ποσό επιδότησης
70€ / μήνα για τον δικαιούχο.+35€ / μήνα για κάθε επιπλέον μέλος του νοικοκυριού. Μονογονεϊκή οικογένεια: επιπλέον προσαύξηση (στην επίσημη περιγραφή του ΟΠΕΚΑ/στεγαστικής πύλης αναφέρονται ειδικές προσαυξήσεις για μονογονεϊκές και απροστάτευτα τέκνα).
- Επιστροφή Ενοικίου
Η ετήσια οικονομική ενίσχυση αντιστοιχεί στο ποσό του ενός δωδέκατου του ετήσιου μισθώματος που καταβλήθηκε το προηγούμενο έτος για την κύρια κατοικία καθώς και για κάθε κατοικία φοιτητή. Εάν, για παράδειγμα, το 2025 καταβλήθηκε ποσό ενοικίου 500€ μηνιαίως για κατοικία, δηλαδή συνολικά 500€ x 11 = 5500€, η ετήσια ενίσχυση ανέρχεται στο ποσό 5500€ /12= 100€.
- Επιστροφή 2 μισθωμάτων σε ειδικές κατηγορίες μισθωτών (κλαδικό μέτρο,προς νομοθέτηση)
Τι είναι: Μέτρο που έχει ανακοινωθεί/παρουσιαστεί ως επιστροφή δύο ενοικίων ετησίως (αντί ενός) για συγκεκριμένες κατηγορίες εργαζομένων του Δημοσίου που νοικιάζουν κατοικία στον τόπο υπηρεσίας τους.
Ποιους αφορά (όπως αναφέρεται στις ανακοινώσεις) Εκπαιδευτικούς, ιατρούς, νοσηλευτές (δημόσιου τομέα) που: υπηρετούν εκτός Περιφέρειας Αττικής και εκτός Π.Ε. Θεσσαλονίκης και μισθώνουν κατοικία στην περιοχή όπου υπηρετούν. Αναφέρεται ότι θα είναι ανεξάρτητα από το εισόδημα (για αυτές τις ειδικές κατηγορίες), με βασική προϋπόθεση τη μίσθωση στον τόπο υπηρεσίας.
9. Για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, εκτός της φορολογικής υποχρέωσης και εγγραφής στο Μητρώο βραχυχρόνιων μισθώσεων ισχύουν από 2025 όλες οι απαιτούμενες προδιαγραφές των ακινήτων βάσει Ν.5170/2025 άρθρο 3.
Παράδειγμα
Ένα ακίνητο προς βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να έχει τα ακόλουθα.
Άρθρο 3. Προδιαγραφές ακινήτων που μισθώνονται βραχυχρόνια
α) αποτελούν χώρους κύριας χρήσης της παρ. 95 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012 (Α’ 79) και διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό,
β) διαθέτουν ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν,
γ) διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής, και
δ) διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης
10. Μείωση ΕΝΦΙΑ για ασφαλισμένα ακίνητα και σε οικισμούς κάτω των 1500 κατοίκων.
Για όλα τα ακίνητα με ασφάλιση για όλες τις καταστροφές (σεισμός, πυρός, πλημμύρα) με ασφαλιστέα αξία 1000 ευρώ/τ.μ. έκπτωση φόρου ΕΝΦΙΑ μέχρι 20% για αντικειμενική αξία ακινήτου 500 χιλιάδες ευρώ και 10% για τα λοιπά.
Παράδειγμα (Ενδεικτικά)
Ακίνητο 100 τ.μ. με αντικειμενική αξία 350.000 ευρώ με ασφάλιση ετήσια 300 ευρώ και ΕΝΦΙΑ 400 ευρώ έκπτωση 80 ευρώ από ΕΝΦΙΑ.
SOS: Τα σημεία προσοχής το 2026
- Αξιοποιήστε την έκπτωση φόρου για εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης
- Μην διατηρείτε κενά ακίνητα, εφόσον υπάρχουν διαθέσιμα κίνητρα, καθώς οδηγούνται σε απαξίωση
- Φροντίστε για τον έγκαιρο καθαρισμό οικοπέδων ώστε να αποφύγετε αυστηρά πρόστιμα
- Τακτοποιήστε αυθαίρετες κατασκευές πριν από πώληση ή γονική παροχή, αλλά και προληπτικά
- Προχωρήστε σε απογραφή και έλεγχο ανελκυστήρων σε παλιές πολυκατοικίες
- Δείξτε ιδιαίτερη προσοχή σε αγορές οικοπέδων ή νέα έργα εκτός σχεδίου και εντός σχεδίου, λόγω της συνεχιζόμενης πολεοδομικής αβεβαιότητας
*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY»,Γραμματέας Ενημέρωσης μέλος ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ, Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου, www.kramaproperty.com